Copropriété en difficulté : les modalités du relevé de forclusion sont fixées

10.01.2018

Immobilier

Les créanciers des syndicats de copropriétaires en difficulté n'ayant pas déclaré leur créance à temps en raison d'une défaillance qui n'est pas de leur fait vont pouvoir demander à être relevé de la forclusion.

Depuis la loi ALUR, l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire emporte automatiquement suspension de l’exigibilité des créances, autres que publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette désignation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-3, mod. par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 64, I, 2°).

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La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Afin que leurs créances ne soient pas inopposables à la procédure et qu'elles fassent partie du plan d'apurement des dettes (L. n° 65-557, 10juill. 1965, art. 29-4, III, et 29-5, I), les créanciers doivent les déclarer dans les 3 mois (4 dans certains cas) de la publication de l'avis effectuée par l'administrateur provisoire au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) et dans un journal d’annonces légales du département du lieu de situation de l’immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1967, art. 29-4, I ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-16 et s.).

Le dispositif est inspiré du droit des procédures collectives. Pour aller jusqu'au bout de cette inspiration, la loi relative à l'égalité et à la citoyenneté du 27 janvier 2017 a introduit la possibilité pour le créancier n'ayant pas déclaré sa créance dans les temps de bénéficier d'un délai supplémentaire lorsque son retard a pour cause une défaillance qui n'est pas de son fait (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-4, III, mod. par L. n°2017-86, 27, janv. 2017, art. 122). Le décret auquel était subordonnée l'entrée en vigueur de cette demande de relevé de forclusion est paru (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62-18-1, créé par D. n° 2018-11, 8 janv. 2018, art. 4). Un peu en retard puisque la possibilité devait être ouverte au plus tard le 1er janvier 2018 (L. n° 2017-86, 27 janv. 2017, art. 122, II, al. 2).

Le texte précise que l'action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de 6 mois à compter de la publication de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire et que président du tribunal statue en la forme des référés. Le créancier demandeur en supporte les frais.
Une fois le relevé prononcé, le créancier déclare sa créance dans le délai d'un mois à compter de la notification de l'ordonnance.

Reste à savoir si les raisons de la défaillance du créancier seront appréciées aussi sévèrement qu'en matière de difficulté des entreprises.

Le décret du 8 janvier 2018 remplace par ailleurs quelques cas de saisine du juge par assignation par une saisine sur requête plus simple.

 

 

 

Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière
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