La loi Hoguet ne tient plus forcément en échec la ratification d'un mandat irrégulier

L’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et à décider que, lorsqu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411, n° 283 P + B + R + I).

 

La Haute juridiction confirme ce revirement de jurisprudence dans la présente affaire où elle juge que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal concernant la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne seulement une nullité relative, qui peut donc être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat régulier.

En l’espèce, les mandants ont poursuivi leurs relations avec le mandataire, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l’agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu’ils ne mettent un terme à sa mission 7 ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature mais qu’ils n’avaient jamais signés.

La Cour de cassation juge que, dans ces circonstances, les mandants avaient ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de la gestion du professionnel, et que la cour d’appel a pu en déduire que la restitution demandée des honoraires perçus était injustifiée.

 

Jusqu’à présent, selon la Cour de cassation, il résultait de la combinaison des articles 1^er et 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972, qu’en présence d’un mandat irrégulier, la ratification ultérieure de l’acte ou la démonstration a posteriori de l'utilité de la gestion, était incompatible avec les dispositions d'ordre public précitées, qui exigent l'obtention par le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » d'un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière. Ces dispositions étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant dès lors toute possibilité de ratification ultérieure du mandat (Cass. 1^re civ., 22 mars 2012, n° 11-13.000, n° 348 P + B + I ; Cass. 1^re civ., 2 déc. 2015, n° 14-17.211, n° 1377 P + B). Cette jurisprudence est donc désormais bien révolue.