Les conditions de conclusion d'un bail dérogatoire
15.02.2017
Gestion d'entreprise
Lorsque les conditions de l'existence d'un bail dérogatoire sont remplies, le preneur échappe au statut des baux commerciaux. Il ne peut donc s'en prévaloir ensuite, au moment de l'expiration de la convention.
Depuis le 1er septembre 2014, les parties qui concluent ou renouvellent un bail commercial peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (C. com., art. L. 145-5).
Cette possibilité est donnée à des parties qui ont véritablement eu l'intention de déroger au statut des baux commerciaux ; la seule conclusion d'un bail d'une durée inférieure à 3 ans ne suffit pas, à elle seule, à conférer à ce bail un caractère dérogatoire aux dispositions statutaires.
C'est le cas lorsqu'une convention indique que les parties renoncent expressément à l’application du statut des baux commerciaux parce que les preneurs ont l’intention d’essayer, pendant une durée limitée, une nouvelle activité accessoire à celle qu’ils exerçaient déjà par exemple dans un local contigu (en l'espèce, activité de restauration rapide en plus de celle de bar).
Ces circonstances, qui justifient la conclusion d’une convention d’occupation précaire, sont les mêmes que celles qui empêchent ensuite les preneurs de se prévaloir d’un bail commercial et qui les obligent à restituer les lieux à l’expiration de la convention.