Un communiqué de presse de la Fédération bancaire française a annoncé la mise en place, de février à fin décembre 2024, d'un dispositif d'accompagnement destiné aux clients ayant éprouvé des difficultés à concrétiser leurs projets immobiliers.
01.09.2016
Immobilier
L'évaluation environnementale des projets, plans et programmes fait l'objet d'une vaste réforme par voie d'ordonnance qui embarque le régime des études d'impact.
Sur habilitation donnée par la loi Macron du 6 août 2015, le gouvernement a procédé à la mise en place du nouveau régime d'évaluation environnementale des projets, plans et programmes (Ord. n° 2016-1058, 3 août 2016 : JO, 5 août). Cette ordonnance, qui fait suite à la mise en place, en avril dernier, des missions régionales du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) (voir notre article "Réforme de l’autorité compétente pour l’évaluation environnementale des documents d’urbanisme"), est la concrétisation d’un long processus de rénovation essentiellement destiné à mettre notre droit en conformité avec les exigences européennes. Elle est complétée par un décret en Conseil d’Etat qui en fixe les modalités d’application (D. n° 2016-1110, 11 août 2016 : JO, 14 août).
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Les nouvelles règles d'évaluation environnementale des projets, plans et programmes répondent aux trois objectifs assignés par l'habilitation (L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 106, I, 2° a à d) :
- simplifier et clarifier le droit existant ;
- améliorer l'articulation entre, d'une part, les évaluations environnementales de projets différents, d'autre part, l'évaluation environnementale des projets et celle des plans et programmes ;
- transposer la directive 2011/92/ UE du Parlement européen et du Conseil du 13 décembre 2011 relative à l'évaluation des incidences de certains projets publics et privés sur l'environnement, dans sa rédaction issue des modifications apportées par la directive 2014/52/ UE du Parlement européen et du Conseil, du 16 avril 2014.
La réforme de l'évaluation environnementale des projets de travaux, ouvrages et aménagements s'est accompagnée d'un remaniement total des règles applicables à l'étude d'impact (C. envir., art. L. 122-1 à L. 122-3-4 et R. 122-1 R. 122-14 mod.), celle-ci étant désormais partie intégrante du processus d'évaluation.
Dans le cadre de la simplification la réforme vise, comme précisé par la ministre de l'environnement, à réduire le nombre d'études d'impact grâce au développement des examens au "cas par cas" effectués par les autorités environnementales et à un ciblage de l'évaluation environnementale sur les projets les plus impactants, au travers d'une nomenclature rénovée. De fait, la nouvelle liste a fait basculer bon nombre de projets d'une évaluation systématique à une évaluation au "cas par cas" (C. envir., art. R. 122-2 et ann.).
La procédure de l'évaluation au "cas par cas" s'appuie sur un formulaire que doit compléter le pétitionnaire (C. envir., art. R. 122-3). Il revient à l'autorité environnementale d'informer par la suite le maître d'ouvrage - dans un délai de 35 jours à compter de la réception du formulaire, si le projet doit ou non faire l'objet d'une évaluation environnementale. L'absence de réponse de l'autorité environnementale dans ce délai vaut obligation de réaliser l'évaluation environnementale.
La liste des différents éléments composant l'étude d'impact est intégralement réécrite et contient de nouvelles exigences, telle l'obligation pour le maître de l'ouvrage de décrire un "scénario de référence" (C. envir., art. R. 122-5, II, 3°).
Au titre des incidences notables du projet sur l'environnement, il est imposé de mentionner celles ayant un impact sur le climat et de préciser la vulnérabilité du projet au changement climatique (C. envir., art. R. 122-5, II, 5°, f). Par ailleurs, l'étude d'impact doit comporter une description des incidences négatives notables du projet résultant de la vulnérabilité du projet à des risques d'accidents ou de catastrophes majeures (C. envir., art. R. 122-5, II, 6°). Elle doit décrire les méthodes de prévision ou des éléments utilisés pour identifier et évaluer les incidences notables sur l'environnement (C. envir., art. R. 122-5, II, 10°).
Comme par le passé, l'auteur de l'étude d'impact a l'obligation de décrire les mesures d'évitement, de réduction ou de compensation des effets négatifs du projet sur l'environnement (C. envir., art. R. 122-5, II, 8°). L'ordonnance précise que les mesures compensatoires ont pour objet d'apporter une contrepartie aux incidences négatives notables, directes ou indirectes, du projet sur l'environnement qui n'ont pu être évitées ou suffisamment réduites. Elles sont mises en œuvre en priorité sur le site affecté ou à proximité de celui-ci afin de garantir sa fonctionnalité de manière pérenne. Elles doivent permettre de conserver globalement et, si possible, d'améliorer la qualité environnementale des milieux (C. envir., art. R. 122-13).
A noter qu'à compter du 1er janvier 2018, les maîtres d'ouvrage devront verser leur étude d'impact, dans une application informatique mise gratuitement à leur disposition par l'État, sous un format numérique ouvert pour une durée de 15 ans (C. envir., art. R. 122-12). Dans cette attente, ils transmettront par voie électronique l'étude d'impact de leur projet à l'autorité compétente (D. 11 août 2016, art. 10).
Comme toute réforme, celle-ci s'accompagne de mesures de coordination. Ainsi, dans le code de l'urbanisme les mots "étude d’impact" sont remplacés par les mots "évaluation environnementale" aux articles L. 141-9, L. 300-1, L. 300-2 (al. 4), R. 122-6, R. 173-1, R. 423-69, R. 425-19. Il a été également nécessaire de procéder à une mise en harmonisation des dispositions applicables aux autorisations d'urbanisme (D. 11 août 2016, art. 6). Enfin, une nouvelle règle a été introduite par l'ordonnance qui impose que la décision autorisant un projet soumis à évaluation environnementale comprenne en annexe un document comportant les éléments mentionnés au I de l’article L. 122-1-1 du code de l’environnement (étude d'impact, avis des autorités consultées et résultat de la consultation du public) (C. urb., art. L. 424-4).
La principale nouveauté en la matière réside dans l'introduction de la possibilité pour le ministre de l'environnement de soumettre à évaluation environnementale un plan ou programme ne figurant pas dans la liste de ceux soumis à évaluation systématique ou à examen au "cas par cas" (C. envir., art. R. 122-17, III).
Par ailleurs, cette liste est mise à jour.
L'avis de l'autorité environnementale sur le projet de plan ou programme ou l'information relative à l'absence d'observations doit être mis en ligne sur son site Internet (C. envir., art. L. 122-7).
Aux termes de l'article 6 de l'ordonnance du 3 août 2016, ces nouvelles dispositions s’appliquent :
– aux projets relevant d’un examen au "cas par cas" pour lesquels la demande d’examen est déposée à compter du 1er janvier 2017 ;
– aux projets faisant l’objet d’une évaluation environnementale systématique pour lesquels la première demande d’autorisation est déposée à compter du 16 mai 2017.
Pour les projets pour lesquels l’autorité compétente est le maître d’ouvrage, ces dispositions s’appliquent aux projets dont l’enquête publique est ouverte à compter du premier jour du sixième mois suivant la publication de la présente ordonnance (soit le 1er février 2017) ;
- aux plans et programmes pour lesquels l’arrêté d’ouverture et d’organisation de l’enquête publique ou l’avis sur la mise à disposition du public est publié après le premier jour du mois suivant la publication de l'ordonnance (soit le 1er septembre 2016).
Un communiqué de presse de la Fédération bancaire française a annoncé la mise en place, de février à fin décembre 2024, d'un dispositif d'accompagnement destiné aux clients ayant éprouvé des difficultés à concrétiser leurs projets immobiliers.