L'obligation de bornage atteint ses limites

La Cour de cassation vient de valider une interprétation souple des contraintes informatives pesant sur le vendeur d’un terrain à bâtir, destiné à recevoir une habitation.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Pour rappel, le dispositif mis en place il y a une quinzaine d’années par la loi SRU, distingue deux obligations, prescrites à peine de nullité de l’acte. Généralement, le vendeur est simplement contraint de préciser si le descriptif du terrain, tel qu’il figure dans la promesse ou le contrat de vente, est ou non issu d’un bornage. Mais chaque fois que la parcelle constitue un lot de lotissement, provient d’une division effectuée dans une ZAC ou d’un remembrement réalisé par une AFU, le législateur impose que le contrat contienne la mention du descriptif du terrain résultant du bornage (C. urb. art. L. 115-4 et L. 115-5, correspondant à l’ancien art. L. 111-5-3).

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Cette seconde contrainte est interprétée comme créant, contrairement à la première hypothèse, une véritable obligation de bornage préalable des terrains. Or la notion classique de bornage amiable, prévue par les articles 646 et suivants du code civil, implique une fixation contradictoire des limites de propriétés, matérialisées par des bornes, fruit d’un accord de tous les propriétaires concernés.

Les professionnels n’ont pas manqué de dénoncer les difficultés susceptibles d’en résulter. D’autant que la procédure peut concrètement se heurter à d’autres obstacles (délimitation interne par l’aménageur) et que le bornage judiciaire possède aussi des inconvénients.

Lors de leur congrès de 2007, les notaires ont ainsi souligné que l’exigence d’un bornage contradictoire, suspendu à une intervention volontaire ou non d’un propriétaire voisin, pouvait inopportunément paralyser l’offre foncière. La profession avait donc proposé d’atténuer l’étendue des obligations légales et suggéré d’admettre, dans certains cas, la validité d’un descriptif résultant uniquement d’un plan de délimitation non contradictoire, dressé par un géomètre-expert.

Cette orientation semble aujourd’hui trouver un écho amplifié chez les juges, grâce à une interprétation favorable des textes existants. La Cour de cassation vient en effet d’approuver le rejet d’une action en nullité, intentée par l’acquéreur d’un lot de lotissement n’ayant pas fait l’objet d’un véritable bornage contradictoire mais d’un simple piquetage. Les magistrats ont pu estimer que les obligations légales avaient été satisfaites dès lors que, dans un paragraphe de l’acte de vente dédié au bornage, le vendeur avait déclaré que le descriptif du terrain résultait du piquetage effectué 1 an plus tôt, et que les documents d’arpentage et de piquetage correspondants avaient été annexés à l’acte comportant la description des limites du terrain.

Pour fonder leur solution, les juges du fond avaient joué autant sur le manque de précision légale quant à la forme de l’abornement, que sur la présence effective de mentions décrivant de manière suffisante les limites du bien, considérées comme l’objet essentiel du texte.