Pas d'exception de nullité pour un bail exécuté conclu par une indivision

05.05.2017

Gestion d'entreprise

Le bail conclu par une indivision sans personnalité juridique est nul de nullité absolue. En revanche, le preneur ne peut se prévaloir, par voie d'exception, de la nullité de ce contrat de bail, dès lors qu'il l'a exécuté en réglant les loyers.

Dans un arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation rappelle d’une part, que le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, d’autre part, que l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue.

En l’espèce, les propriétaires indivis d’un bien à usage d’habitation loué délivrent aux locataires un congé pour vendre, puis les assignent en validité du congé. Les locataires se défendent en invoquant la nullité ou l’inexistence du bail et, en conséquence, celle du congé.

La cour d’appel n’ayant pas fait droit aux demandes des locataires, ceux-ci se pourvoient alors en cassation.

D’abord, selon les auteurs du pourvoi, le bail serait inexistant en ce que le contrat a été conclu par une indivision. Or, une indivision n’a pas la personnalité juridique. Partant, elle ne peut ni conclure un contrat pour elle-même, ni être représentée par un mandataire aux fins de conclusion dudit bail. La cour d’appel, en reconnaissant la validité du bail, aurait donc violé l’article 815-3, l’ancien article 1108 (dans sa rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016) et l’article 1998 du code civil.

Ensuite, toujours selon les auteurs du pourvoi, la sanction applicable à un acte juridique conclu par une entité dépourvue de personnalité juridique est la nullité absolue. L’acte ne serait donc pas susceptible de régularisation. La nullité du bail ne pouvait dès lors pas être couverte par le paiement des loyers auprès du mandataire des indivisaires.

La Cour de cassation est amenée à préciser dans cette affaire deux points.

Le premier concerne la validité d’un acte conclu par une indivision. Si la question de la personnalité juridique de la communauté a parfois pu être discutée en doctrine, celle d’une indivision de droit commun ne suscite pas le débat. L’indivision n’a pas la personnalité juridique (Cass. com., 2 juin 2015, n° 12-29.405). La Cour de cassation en déduit fort logiquement qu’une indivision ne peut conclure valablement un acte juridique, lequel est nul de nullité absolue (Cass. 3e civ., 25 avr. 2001, n° 99-14.368, pour un congé pour vendre ; CA Poitiers, 18 nov. 2015, n° 15/00439, pour l’absence du droit d’ester justice), ni être représentée (Cass. 3e civ., 16 sept. 2009, n° 08-13.701). Un bail d’habitation ne peut en effet être conclu, aux termes de l’article 815-3 du code civil, que par le ou les indivisaires titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis.

Le second point concerne l’appréciation par les juges du fond de l’exécution du bail, des paiements de loyers étant intervenus régulièrement auprès du mandataire des propriétaires indivis. La Cour de cassation précise que l’exception de nullité ne peut être invoquée que pour faire obstacle à l’exécution d’un bail qui n’aurait pas encore été exécuté (Cass. 1re civ., 24 avr. 2013, n° 11-27.082). Par la généralité de la formule, la cour confirme la solution dégagée en 2013 et met un terme à des solutions parfois différentes, selon que la nullité de l’acte est relative ou absolue (Cass. 1re civ., 20 mai 2009, n° 08-13.018) ou que l’exécution est totale ou partielle (Cass. com., 13 mai 2014, n° 12-28.013, pour la prise en compte de l’exécution partielle). Les dispositions de l’article 1185 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, semblent être dans le même sens. L’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution. La Cour de cassation rejette donc le pourvoi.

Béatrice Balivet, Maître de conférences-HDR

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