Covid 19 et copropriété : on prend les mêmes et on recommence

Le premier confinement avait donné lieu à une salve de dispositions afin de permettre aux syndics de continuer de gérer les copropriétés alors que la tenue des assemblées en réunion physiques n'était plus possible (v. notre article "Covid-19 : la tenue des assemblées de copropriétaires à distance est encouragée"). Pour la deuxième vague, une nouvelle ordonnance reconduit les mesures et parfois les aménage.

Le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021 (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22, II, al. 1,créé par Ord. n° 2020-1400, 18 nov. 2020, art. 8, 1°, b). La rémunération forfaitaire est également prolongée dans les mêmes conditions que précédemment, c'est-à-dire qu'elle est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée du renouvellement (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22, II, al. 3, créé par Ord. n° 2020-1400, 18 nov. 2020, art. 8, 1°, b).

De la même façon, le mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus, est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires qui devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021 (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22-1, II, al. 1, créé par Ord. n° 2020-1400, 18 nov. 2020, art. 8, 2°, b).

Dans les deux cas, le renouvellement automatique n'a pas lieu si, avant le 19 novembre, l'assemblée générale a désigné un nouveau syndic ou de nouveaux membres du conseil syndical (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22, II, al. 2 et art. 22-1, II, al. 2, créés par Ord. n° 2020-1400, 18 nov. 2020, art. 8, 1°, b et 2°, b).

La tenue des assemblées entièrement à distance est rendue possible jusqu'au 1^er avril 2021 (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22-2, I, al. 1, mod. par Ord. n° 2020-1400, 18 nov. 2020, art. 8, 3°). Cette fois, les syndics disposent du formulaire de vote par correspondance (Arr. 2 juill. 2020, NOR : JUSC2016025A : JO, 3 juill.) (v. notre article "Assemblées de copropriétaires : le vote par correspondance est enfin possible !").

Comme lors du premier confinement, le syndic choisira seul les moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22-5, mod. par Ord. n° 2020-1400, 18 nov. 2020, art. 8, 3°). Toutefois, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22-2, I, al. 3).

Dans ce cas, les copropriétaires sont informés qu'ils ne peuvent voter que par correspondance (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22-3, 2°). Le rapport de présentation de l'ordonnance au Président de la République précise en effet que la prolongation de l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 emporte tacitement celle de l'article 22-3 de la même ordonnance. Cependant la nouvelle ordonnance modifie les modalités de prévenance des copropriétaires. Elle précise que lorsque les assemblées ont déjà été convoquées avant l'ouverture du deuxième confinement, pour se tenir entre le 29 octobre et le 4 décembre, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d'information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à 15 jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d'information. Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021(Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22-2, II, al. 2, créé par Ord. n° 2020-1400, 18 nov. 2020, art. 8, 4°) .

Les assouplissements prévus par l'article 22-3 sont maintenus (v. "Covid-19 : la tenue des assemblées de copropriétaires à distance est encouragée"), de même que celui des règles de cumul des mandats : un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote (ou "pouvoirs") si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (au lieu de 10 % en temps normal) (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 22-4, mod. par Ord. n° 2020-1400, 18 nov. 2020, art. 8, 3°).