A compter du 25 août 2022, en métropole, et à compter du 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l'augmentation des loyers des logements classés en catégorie F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) deviendra impossible.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Locations concernées par le gel des loyers

L’exclusion des passoires thermiques des mesures de réévaluation du loyer s’appliquera aux logements loués nus mais également aux locations en meublé soumises à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire aux locations meublées à usage de résidence principale du locataire (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3, al. 2 et art. 25-9, al. 1, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, I, 5° et 6°) ou à celles conclues dans le cadre du bail mobilité (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12, al. 3, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, I, 7°).

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Les loyers ne pourront être augmentés quelle que soit la zone géographique dans laquelle ils se situent, que ce soit en zone tendue ou en zone non tendue.

Notion de passoires thermiques (ou passoires énergétiques)

Depuis le 1^er juillet 2021, de nouvelles étiquettes énergie faisant la synthèse des données relatives à la consommation théorique en énergie primaire et aux émissions de gaz à effet de serre (GES) (anciennes étiquette énergie et étiquette climat) s’appliquent. Les logements exclus de la possibilité d'augmenter le loyer sont les logements très peu performants (classe F) ou extrêmement peu performants (classe G).

Remarque : rappelons que les seuils des étiquettes F et G sont modulés pour tenir compte du contexte géographique (biens situés en zones climatiques H1b, H1c et H2d telles que définies dans la méthode de calcul 3CL-DPE 2021 et à une altitude supérieure à 800 m).

Selon le nouvel article L. 173-1-1 du CCH qui donne un fondement législatif au nouveau dispositif, les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites (CCH, art. L. 731-1-1, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 148).

Un gel des loyers total

Quelle que soit la zone dans laquelle se situe le bien, dans toutes les hypothèses où une augmentation du loyer est en principe possible, le classement du logement en classe F ou G empêchera le bailleur de majorer le prix du bail.

Le loyer ne pourra donc être indexé en cours de bail (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-1, III, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, I, 2°). A la relocation, le loyer du nouveau contrat ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, II, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, I, 1°). Aucune réévaluation ne sera non plus possible lors du renouvellement (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-2, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, I, 3°), y compris dans les zones soumises à l'encadrement expérimental des loyers (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 140, VI, al. 2, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, III).

La seule issue pour le bailleur sera la réalisation de travaux de rénovation énergétique afin d'améliorer la performance du logement et ainsi le faire changer de catégorie.