La notification faisant courir le délai de rétractation de l'article L. 271-1 du CCH n'a pas à être assortie d'une lettre d'accompagnement

L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit l'existence d'un délai de 10 jours durant lequel l'acquéreur non-professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation peut librement se rétracter. Le texte prévoit que ce délai commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

Découvrir tous les contenus liés

A l'occasion d'une telle vente, la Cour de cassation a eu à juger des modalités de cette notification. En l'espèce, une promesse synallagmatique de vente est signée sous seing privé puis notifiée à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception. Sans exercer sa faculté de rétractation, l'acquéreur refuse par la suite de procéder à la réitération authentique de l'acte. Il justifie son refus par le fait que la notification ne s'est pas faite suivant les modalités prévues par l’article L. 271-1 du CCH, lequel prévoyait selon lui qu'une lettre d'accompagnement soit jointe à l'acte notifié, ce qui n'était pas le cas.

Loi Sempastous : une demande d’autorisation pour les cessions de parts de sociétés agricoles gérée par le préfet et les SAFER

Je télécharge gratuitement

La cour d'appel suit ce raisonnement en jugeant la notification irrégulière et prononce donc la caducité de la promesse, déboutant les vendeurs de leur demande en perfection de la vente.

Cette décision est cassée par la Haute juridiction. L'article L. 271-1 impose pour seule formalité de départ du délai une notification de l’acte par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception. Aucune condition supplémentaire n'étant imposée par la loi, la notification de l'acte ne peut être reconnue irrégulière.

Ce texte du CCH a déjà suscité de nombreuses interrogations quant à son interprétation, notamment en ce qui concerne le jour du point de départ du délai, les moyens équivalents à la lettre recommandée ou encore le sort du délai en cas de pluralité d’acquéreurs. Aujourd’hui, la divergence de point de vue entre les cours d’appel et de cassation réside dans l’interprétation des termes « lettre lui notifiant l’acte ». Alors que pour les juges du fond la notification doit comporter une lettre d’accompagnement, la Haute juridiction estime qu’il s’agit simplement de procéder à la notification par LRAR, une lettre d’accompagnement ajoutant à l’exigence légale une condition qu’elle ne comporte pas. Lettre concrète d’information pour l’une et de forme pour l’autre. La Cour de cassation avait déjà jugé qu'il n'était pas nécessaire de reproduire, lors de la notification, les conditions du droit de rétractation (Cass. 3^e civ., 17 nov. 2010, n° 09-17.297, n° 1349 FS - P + B + R) ou rappeler la durée de ce dernier (Cass. 3^e civ., 17 nov. 2010, n° 09-17.297, n° 1349 FS - P + B + R). La promesse est donc valable lorsqu'elle est notifiée en respectant les dispositions du CCH, c’est-à-dire lorsque l’acte a été notifié à une date certaine ouvrant droit à rétractation.