24.08.2022
Immobilier
La loi "pouvoir d'achat", destinée à lutter contre les effets de l'inflation, revalorise de façon anticipée les aides aux logements et plafonne l'indexation des loyers par le blocage pendant un an de l'IRL (Indice de référence des loyers).
La loi portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat du 16 août 2022, publiée au Journal officiel du 17 août, a pour ambition de lutter contre la hausse généralisée des prix et d'ainsi préserver le niveau de vie des français (L. n° 2022-1158, 16 août 2022 JO, 17 août). S'agissant des dépenses de logement, le texte agit sur deux leviers : d'une part, celui des aides, d'autre part, celui de l'indice de révision des loyers.
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Au cours du processus législatif, un amendement a été adopté pour également contenir à 3,5 %, seulement pour les petites et moyennes entreprises, l'indice des loyers commerciaux (ILC) utilisé, comme son nom l'indique, pour l'indexation des loyers commerciaux des boutiques (L. n° 2022-1158, 16 août 2022, art. 13).
Signalons également une mesure pour remplacer, dans les résidences principales, les coupures d'électricité pour défaut de paiement des factures par des réductions de puissance quelle que soit la période de l'année et non plus seulement pendant la trève hivernale qui s'étend du 1er novembre au 31 mars (CASF, art. L. 115-3, mod. par L. n° 2022-1158, 16 août. 2022, art. 35).
Une clause du bail doit prévoir la révision annuelle du bail (ou l'indexation) pour quelle celle-ci soit possible. L'indexation est alors pratiquée chaque année, à la date prévue par les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat de location (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-1). Elle nécessite une manisfestation de volonté du bailleur qui devra la réclamer (de préférence par LRAR) à son locataire.
Rappelons que, même en présence d'une clause d'indexation, le bailleur n'est pas tenu de la faire jouer et peut aussi choisir de ne l'appliquer que partiellement.
En outre, depuis le 24 août 2022, en métropole, l'indexation annuelle ne concerne que les logements de la classe A à E et est exclue pour les passoires énergtiques des classes F ou G (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-1, III, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, I, 2° L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 159, IV).
Remarque : cette exclusion s'appliquera à compter du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyanne, à la Réunion et à Mayotte(L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 19, IV).
L'indexation du loyer du logement est basée sur la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). L'indice, mis en place en 2006 pour la révision des loyers des baux d'habitation, avait déjà, à l'époque, pour but d'éviter la trop rapide hausse des loyers du fait de l'effet inflationniste de l'ICC (indice du coût de la construction) alors utilisé. Le mode de calcul a ensuite été modifié en 2008, à nouveau pour ralentir son augmentation.
La loi « pouvoir d'achat » utilise une autre méthode de protection des locataires en plafonnant sa variation sur un an à 3,5 % (variation entre le 3e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023) (L. n° 2022-1158, 16 août 2022, art. 12, II).
Ce plafond est réduit à 2,5 % pour les collectivité d'outre-mer que sont la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte (L. n°2022-1158, 16 août 2022, art. 12, III).
En Corse, sous certaines conditions, le préfet peut encore réduire cette limite jusqu'à 2 % (L. n° 2022-1158, 16 août 2022, art. 12, IV).
Les personnes et ménages à revenus modestes bénéficient d'aides au paiement des charges locataives aus sens large que sont l'aide personnelle au logement (APL), l'allocation de logement familiale (ALF) et l'allocation de logement sociale (ALS).
Ces aides sont calculées à l'aides de plusieurs paramètres relatifs au montant des dépenses de logement et aux ressources des locataires. Si les paramètres liés aux ressources ont été réévalués par anticipation à la fin du mois de juillet 2022, la loi « pouvoir d'achat » revalorise au 1er juillet ceux qui concernent les dépenses dans la même proportion que l'IRL, c'est-à-dire de 3,5 %.
Comme pour les autres membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le président peut désormais être renouvelé plusieurs fois dans ses fonctions, alors que jusqu'à présent il ne pouvait l'être qu'une seule fois. Ainsi, à compter du 7 mai 2025, le président et les membres du CNTGI sont tous nommés « pour une durée de 3 ans renouvelable ».
