Le décret n° 2023-173 du 8 mars 2023 et l'arrêté de même date précisent le nouveau cadre permettant aux constructions faisant preuve d'exemplarité  environnementale de bénéficier d'une part, d'une majoration de construction en application de l'article L. 151-28, 3° du code de l'urbanisme, d'autre part, d'un dépassement des règles de hauteur du PLU en application de l’article L. 152-5-2 du code de l’urbanisme.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Ces dispositions sont applicables à compter du 11 mars 2023.

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Règle de majoration inscrite dans le PLU

Afin d'assurer l'insertion et la qualité des constructions, le règlement du PLU peut identifier les secteurs dans les zones urbaines ou à urbaniser où, en application de l'article L. 151-28, 3° du code de l'urbanisme, les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive, bénéficient d'une majoration des règles relatives au gabarit. La possibilité de dépassement doit être inscrite dans le PLU, elle peut être modulée, mais elle ne peut excéder 30%.

Le décret et l'arrêté du 8 mars 2023 mettent à jour la définition de l’exemplarité énergétique en s'appuyant sur les indicateurs de la nouvelle réglementation environnementale pour le bâtiment (RE2020) (CCH, art. R. 171-2) et étendent le bénéfice de la majoration prévue à l'article L. 151-28, 3° du code de l'urbanisme à tous les bâtiments soumis à l'application de cette réglementation (CCH, art. R. 171-1). Les résultats minimaux attendus en matière de besoin en énergie (coefficient Bbio_maxmoyen), et de consommation d’énergie primaire (Cep_maxmoyen) et d’énergie primaire non renouvelable (Cep, nr_maxmoyen) sont ainsi renforcés. Ils doivent être inférieurs de 10 % par rapport à ceux imposés par la RE2020. Le seuil d'impact sur le changement climatique de la consommation primaire (Ic_énergie_max) doit, quant à lui, être appliqué avec 3 ans d'avance par rapport aux échéances classiques de la RE2020.

Ces textes modifient également la définition de l'exemplarité environnementale. Les constructions doivent atteindre des résultats minimaux en termes d'impact sur le changement climatique (seuil minimal d'émission de gaz à effet de serre) liés aux composants du bâtiment et évalué sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment (CCH, art. R. 171-3). Les seuils de l'indicateur Ic_construction doivent être respectés avec 3 ans d'avance par rapport aux seuils de la RE2020.

Remarque : l'arrêté du 8 mars, qui fixe les nouvelles exigences techniques à atteindre pour qu'un projet de construction puisse être qualifié d'exemplaire, modifie le précédent arrêté du 12 octobre 2016.

Dérogation aux règles du PLU

L'article L. 152-5-2, introduit par la loi Climat et résilience, permet à l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou prendre la décision sur une déclaration préalable d'autoriser des dérogations aux règles du PLU pour les dispositifs faisant preuve d'exemplarité environnementale, qui nécessitent une hauteur plus importante que les procédés traditionnels.

Le décret du 8 mars encadre cette dérogation. Il crée l'article R. 152-5-2 du code de l'urbanisme en vertu duquel la mise en oeuvre de la dérogation au PLU est autorisée dans la limite d'un dépassement de 25 centimètres par niveau, et d'un total de 2,5 mètres en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du PLU. Il précise que le dépassement ne peut être justifié que par les contraintes techniques résultant de l'utilisation d'un mode de construction faisant preuve d'exemplarité environnementale et induisant, pour un nombre d'étages donné, une hauteur par étage plus importante que celle résultant d'autres modes de construction (par exemple, une augmentation de l'épaisseur des planchers). La dérogation ne permet pas l'ajout d'un étage supplémentaire par rapport à un autre mode de construction.

Le pétitionnaire doit joindre la demande de dérogation au dossier de permis de construire (C. urb., art. R. 431-31-3). Son obtention est conditionnée à la démonstration que l'augmentation de hauteur est la conséquence du choix du mode de construction innovant choisi. Le pétitionnaire doit fournir un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre, lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération, les critères de performance environnementale requis (CCH, art. R. 171-3, II).