PLU et destination des constructions : même catégorie, mêmes règles

Deux arrêts récents illustrent la faible marge de manoeuvre dont disposent les auteurs de PLU pour instaurer des règles différentes au sein d'une même catégorie de construction, au sens de l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure au 31 décembre 2015. S'ils peuvent préciser, pour des motifs d'urbanisme et sous le contrôle du juge, le contenu des catégories énumérées à l'article R. 123-9, ils ne peuvent ni créer de nouvelles catégories de destination, ni soumettre certains des locaux relevant de l'une des catégories qu'il énumère aux règles applicables à une autre catégorie.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Dans une première espèce, afin de préserver la diversité de l'offre d'hébergement touristique de la commune, les auteurs du PLU avaient introduit une règle interdisant le changement de destination des hébergements hôteliers identifiés dans le document graphique du règlement. Cette règle visait donc excusivement les hôtels existants à la date d'adoption du PLU,  ceux susceptibles d'être créés ultérieurement en étaient exemptés. Une différence de traitement jugée illégale par la cour administrative de Nantes pour des constructions relevant de la même catégorie de destination, au sens de l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme alors applicable (CAA, Nantes, 6 oct. 2020, n° 19NT03666).

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Dans une autre espèce, la cour administrative d'appel de Versailles retient l'exception d'illégalité d'un PLU qui, au sein de la même zone, prévoyait un contenu de la catégorie des CINASPIC qui n'était pas homogène mais variait selon la règle d'urbanisme applicable, sans qu'aucun motif d'urbanisme justifie une telle variation. Le règlement du plan méconnaissait en conséquence l'article R. 123-9 en prévoyant des règles différentes pour les constructions à usage scolaire, petite enfance et sportif (CAA Versailles, 31 août 2020, n° 18VE04177).

La cour administrative d'appel de Nantes précise que " le principe d'égalité ne s'oppose pas à ce que l'autorité investie du pouvoir réglementaire règle de façon différente des situations différentes ni à ce qu'elle déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général pourvu que, dans l'un comme l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la norme qui l'établit et ne soit pas manifestement disproportionnée au regard des motifs susceptibles de la justifier". Or dans l'affaire soumise à son examen, les hôtels créés postérieurement à l'adoption du PLU n'étaient pas dans une situation différente de ceux identifiés dans le document graphique du plan, au regard de l'objectif de maintien de la capacité hôtelière. La différence de traitement était donc dépourvue de rapport direct avec la norme qui l'avait établie. Elle était, en outre, manifestement disproportionnée au regard des motifs susceptibles de la justifier.