Vers un DPE pondéré pour les petites surfaces ?

03.05.2023

Immobilier

Deux fédérations du diagnostic immobilier proposent de mettre en place des coefficients de pondération pour les logements de moins de 30 m2, qui représentent actuellement une grande part des passoires thermiques.

Selon les statistiques de l'Ademe, répertoriées en 2022 par l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), près de 34 % des logements de moins de 30 m2 ont une étiquette F ou G, contre seulement 13 % des logements de plus de 100 m2. Partant de ce constat chiffré, la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers (CDI FNAIM) et la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI) ont décidé, par un courrier du 28 avril dernier, de saisir le ministre délégué chargé de la ville et du logement afin d'adapter certaines règles d'élaboration du DPE qui se révèlent être pénalisantes pour les petites surfaces.

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La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Pour les deux instances, la proportion anormale de petits logements dans la catégorie des passoires thermiques s'explique, principalement, par le calcul de deux critères, d'une part, la consommation d'eau chaude sanitaire (ECS), d'autre part, le ratio « surface déperditive/surface habitable » (indice de compacité thermique).

S'agissant de l'ECS, la note du DPE dépend de la quantité d'eau délivrée par le ballon d'eau chaude, pour une surface habitable donnée en fonction du nombre moyen d'occupants. Plus le ballon d'eau chaude sera grand, plus cette note sera pénalisante. Ce qui sera le cas pour un petit logement, à volume constant d'ECS, quand bien même celui-ci serait bien isolé et performant du point de vue énergétique.

Le calcul de l'indice de compacité thermique est le résultat de la division de la somme de toutes les surfaces déperditives par la surface habitable. Or, une faible valeur de cet indice est le signe d'une efficacité thermique du logement et conduit à un meilleur classement. Par conséquent, plus le logement sera grand, plus l'indice sera performant. A contrario, un studio se verra attribuer proportionnellement plus de surfaces déperditives de murs et donc une plus mauvaise note.

Pour éviter des erreurs de classement dues à ces critères, il s'agirait donc de créer des coefficients de pondération qui tiendraient compte des particularités des petits logements de moins de 30 m2, sans qu'il soit pour autant nécessaire de modifier entièrement la méthode de calcul 3CL-DPE 2021. La balle est désormais dans le camp du ministre.

Bruno PÉROT, Dictionnaire permanent Transactions immobilières
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