Réforme de la copropriété par ordonnance

Présentation de l’habilitation par la loi ELAN de réformer par ordonnance

La loi ELAN a habilité le gouvernement à réformer par voie d’ordonnance le droit de la copropriété. Le contenu de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par une ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dont les dispositions enteront en vigueur, pour la plupart, à compter du 1er juin 2020. Un autre ordonnance, devra ensuite, d’ici fin 2020, codifier les dispositions relatives à la copropriété. Ce texte, très attendu modifie sur plusieurs points la loi du 10 juillet 1965. Il facilite, notamment, le vote des décisions par les assemblées, renforce le pouvoir du conseil syndical qui peut disposer d’une délégation générale de pouvoir pour les décisions relevant de la majorité simple et crée un régime particulier pour les petites copropriétés. La liste des mesures présentées ci-dessous n’est pas exhaustive.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Future réforme du décret de 1967

La loi du 10 juillet 1965 est complétée par un décret d’application du 17 mars 1967. L’objectif annoncé du gouvernement est de parvenir à publier les textes d’application de la réforme avant sa pleine entrée en vigueur fixée au 1er juin 2020. Le décret comptable applicable aux copropriétés et son arrêté d’application devraient également être modifiés.

L’application de la loi de 1965 est recentrée sur l’habitation

A compter du 1er juin 2020, l’application impérative du statut est recentrée sur les immeubles à usage total ou partiel d’habitation. Elle n’est que supplétive pour :

• les immeubles ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;
• tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Pour mettre en place un régime que la copropriété dans ces deux derniers cas, il faut une convention dérogeant expressément au statut et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs. Si les immeubles, groupes d’immeubles ou ensembles immobiliers sont déjà soumis à la loi de 1965, l’ordonnance permet de s’en extraire par une décision unanime des copropriétaires.

Un régime particulier pour les petites copropriétés

L’ordonnance crée un double régime allégé, applicable au 1er juin 2020 :

• d’une part pour les syndicats des copropriétaires comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ;
• d’autre part, pour les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

Dans tous les cas, le formalisme de l’assemblée est considérablement assoupli. Le recours à une forme coopérative allégée est encouragé. Quant aux copropriétés à deux, leur régime est fortement inspiré de celui de l’indivision avec, entre autres dispositions, le pouvoir donné à chaque copropriétaire de prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble même si elles n’ont pas un caractère d’urgence.

Passerelles de majorités

A compter du 1er juin 2020, sous certaines conditions, lorsque l’assemblée n’a pas pu décider à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires), la résolution pourra être adoptée à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance). Pour faire l’objet de ce second vote, le projet doit recueillir au moins le tiers des voix des copropriétaires. Le nouveau vote intervient immédiatement au cours de la même assemblée.
A compter du 1er juin 2020 également, une passerelle est mise en place entre la double majorité qualifiée de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) vers la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires). Pour que le second vote ait lieu, il faut le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Mise en concurrence des syndics

A compter du 1er juin 2020, a mise en concurrence doit intervenir lorsque l’assemblée est appelée à désigner un syndic (que celui-ci soit déjà en place ou non). Elle nécessite la production de contrats type qui seront accompagnés de la nouvelle fiche d’information sur les prix et prestations proposées par le syndic dont le modèle sera fixé par arrêté. Le texte précise expressément que la mise en concurrence n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic.

Sanction de certaines obligations du syndic

A compter du 1er juin 2020, les manquements du syndic aux obligations lui incombant en matière de rémunération (distinction entre le forfait et les prestations particulières), de respect du contrat type et de transmission de la fiche d’information (lorsque son modèle sera fixé) seront sanctionnés d’une amende administrative dont le montant ne pourra excéder 3000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Plus de créances garanties par le privilège immobilier spécial du syndicat

A compter du 1er juin 2020, l’ordonnance élargit la liste des créances garanties à toutes les créances du syndicat contre un copropriétaire et aligne, sur ce point, le privilège immobilier spécial avec l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires.

Travaux d’accessibilité aux frais d’un copropriétaire

L’autorisation d’un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité de son logement aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, est, à compter du 1er juin 2020 de droit. C’est-à-dire qu’à compter de cette date, chaque copropriétaire peut faire réaliser ce type de travaux sans avoir à solliciter, comme auparavant, l’autorisation de l’assemblée à la majorité simple. L’assemblée ne dispose plus que d’un droit d’opposition qui s’exerce à la majorité absolue