Le congé signifié à une autre personne que le bailleur actuel équivaut à l'absence de congé
09.01.2018
Gestion d'entreprise
En l'absence de disposition du statut des baux commerciaux relative au destinataire du congé et de stipulation du bail, le locataire doit adresser son congé au bailleur ou à son mandataire lorsque celui-ci dispose d'un pouvoir spécial.
Un arrêt de cour d'appel de Paris de fin 2017 revient sur la personne à qui le congé doit être délivré et précise qu'en l'absence de disposition du statut des baux commerciaux relative au destinataire du congé et de stipulation du bail, le locataire doit adresser son congé au bailleur ou à son mandataire lorsque celui ci dispose d'un pouvoir spécial. La signification du congé à une autre personne équivaut ainsi à l'absence de congé.
La particularité de l'affaire tenait au fait que le preneur n'avait pas été mis au courant du changement de propriétaire bailleur. Aucune stipulation du bail ne mettait, en l'espèce, à la charge du bailleur l'obligation d'avertir le preneur en cas de vente du bien. Il importe donc peu que le vendeur se soit engagé à notifier au preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception la mutation de l'immeuble en sa faveur, cette stipulation n'ayant d'effet qu'entre les propriétaires successifs et non dans les relations entre preneur et bailleur, en vertu de l'effet relatif des contrats.
L'arrêt rapporté ici, même s'il est de solution constante, nous donne l'occasion de revenir sur quelques cas spécifiques qui déterminent la personne qui doit adresser le congé et à qui elle doit le délivrer.
- en cas de mandat (C. civ., art. 1984 et s.) ;
- en cas de gestion d’affaires (C. civ., art. 1301 et s.) ;
- si l’un des indivisaires a été autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement des coïndivisaires serait nécessaire si le refus de ceux-ci met en péril l’intérêt commun, et ce par application de l’article 815-5 du code civil (Cass. 3e civ., 18 avr. 1985, n° 84-10.083).
Le congé délivré par un seul indivisaire et donc entaché d’une irrégularité de fond peut être régularisé au moyen de la délivrance d’une assignation en validation dudit congé par tous les copropriétaires indivis (Cass. 3e civ., 3 nov. 2005, n° 04-15.381).
Si le bail a été consenti à deux époux, le congé doit être donné à chacun d’eux. Toutefois, le bailleur peut valablement donner congé à un seul des conjoints puis le rétracter, sans avoir à notifier ces deux actes à l’autre, à condition que les époux soient engagés solidairement (Cass. 3e civ., 21 oct. 1992, n° 90-21.738).
Lorsque le bail a été consenti à plusieurs locataires, le congé délivré à un seul d’entre eux est alors nul (Cass. 3e civ., 17 juill. 1991, n° 90-10.102). Mais le congé délivré à l’un des preneurs et la procédure exercée contre lui sont opposables aux autres preneurs lorsque le bail a été consenti à des copreneurs "conjoints et contractuellement solidaires" (Cass. 3e civ., 20 juill. 1989, n° 88-12.676).