La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
En premier lieu, la gestion immobilière s’adresse au propriétaire de l’immeuble ou du patrimoine immobilier. Mais, la gestion immobilière peut aussi être assurée par un administrateur de bien, un agent immobilier, à la marge, par un syndic de copropriété. Ainsi, dans un sens plus commun, la gestion immobilière pourrait se définir comme le fait de confier la gestion d’un patrimoine immobilier à un mandataire spécialisé afin d’en tirer les rendements financiers (déduction faite des commissions et rémunérations) sans en assumer la gestion.
La Cour de cassation applique les principes qu'elle avait dégagés précédemment pour d'autres moyens de contrôle des salariés : une preuve illicite peut être recevable si elle est indispensable à l'exercice du droit à la preuve.
Les rendements issus des actifs immobiliers émanent de plusieurs sources :
plus-values réalisées dans le cadre d’une transaction immobilière ;
revenus locatifs tirés des contrats de location.
L’essentiel de ses actions exigent du propriétaire ou du mandataire chargé de la gestion immobilière d’assurer une gestion fine afin d’optimiser les rendements et de s’acquitter de l’essentiel des obligations juridiques associées (obligations déclaratives, fiscales ou dans le cadre du droit de l’urbanisme).
La gestion des biens immobiliers en location
La part essentielle des revenus issus d’un bien immobilier est tirée des revenus locatifs. Selon les règles d’urbanisme en vigueur, un bien immobilier peut être affecté à usage d’habitation (hébergement, logement), commercial, d’exploitation agricole et forestière, industriel… On parle de destination du bâtiment. En matière de location, la destination, outre les interdictions administratives en découlant, implique l’application de règles particulières propres à chaque type de baux. Par exemple, lorsque l’immeuble à une destination commerciale et est loué à un commerçant, il devra faire l’objet d’un bail commercial dont les règles d’occupation et de rupture diffèrent de celles régissant baux d’habitation. Ainsi, il convient de s’assurer du respect de la destination des locaux, afin de connaître les moyens légaux pour assurer une réévaluation des loyers conforme à la législation en vigueur, procéder au changement de destination du bien, réaliser une expulsion ou assurer les relations avec le syndic de copropriété… L’essentiel de la gestion immobilière des revenus locatifs passe donc par un ensemble d’actions permettant de tirer les meilleurs rendements du bien tout en respectant la réglementation en vigueur.
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