Loi ELAN

12.02.2019

Gestion immobilière

Par Editions Législatives

Définition du domaine de la loi ELAN

La loi ELAN, loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, du 23 novembre 2018 est la dernière des grandes lois logement promulguées. Avant elle, la loi ALUR avait déjà porté une réforme d’ampleur.
La loi ELAN reflète la « stratégie logement » du gouvernement et couvre des domaines aussi divers que l’aménagement (OIN, ZAC, opérations de revitalisation du territoire, urbanisme commercial, GOU…), l’urbanisme (PLU, loi Littoral, autorisations d’urbanisme, etc.), la construction (VEFA, recours contre les permis de construire, etc.), le logement social (transformation et reconversion de logements, réforme de l’attribution, baux réels solidaires, etc.), le respect de l’environnement (rénovation énergétique, diagnostic, chauffage, carnet d’entretien…), les locations (meublés touristiques, encadrement des loyers, cohabitation intergénérationnelle, expulsions…), la copropriété (future réforme, assemblées de copropriétaires…), la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil et le numérique (amélioration de la couverture par déploiement des réseaux, bail numérique…).

Gestion immobilière

La gestion immobilière permet aux propriétaires de patrimoine immobilier d'en confier la prise en charge par un mandataire. La société de gestion de biens immobiliers s'occupe de l'ensemble des services consistant à gèrer des biens immobiliers notamment la gestion des loyers.

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Bail mobilité, le nouveau bail créé par ELAN

Le bail mobilité créé par la loi ELAN constitue une sorte de chaînon manquant entre la location en meublé simple, soumise au code civil, et celle à usage de résidence principale du preneur, objet d’un statut particulier depuis la loi ALUR, et relevant partiellement du régime général des baux d’habitation fixé par la loi du 6 juillet 1989. Ce nouvel outil a pour objet d’inciter à la remise sur le marché locatif de pied-à-terre, de résidences secondaires ou de logements dont le propriétaire veut recouvrer facilement la libre disposition.
La loi ELAN prévoit que le bail mobilité ne peut être conclu qu’avec certaines catégories de locataires (étudiants, apprentis, personnes en mutation professionnelle ou mission temporaire, etc.) pour une durée comprise entre un et 10 mois sans possibilité de prolongation. Le bailleur ne peut percevoir de dépôt de garantie (improprement appelée caution) mais peut être sécurisé par le recours au dispositif VISALE, accessible en ligne, qui prend en charge les impayés de loyer et/ou de charges et les détériorations imputables au locataire à la fin du contrat.

Réformes actuelle et future de la copropriété dans le cadre de la loi ELAN

La loi ELAN a donné le signal d’une réforme d’ampleur du droit de la copropriété puisqu’elle habilite le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance. La première ordonnance est destinée à améliorer la gestion des immeubles et prévenir le contentieux et devra être prise avant le 24 novembre 2019 : la seconde codifiera les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et devra intervenir avant le 24 novembre 2020 (L. ELAN, art. 215).
Au cours des travaux parlementaires, plusieurs modifications et éclaircissements de la loi de 1965 ont en outre été adoptés. Ils portent sur la notion de lot de copropriété et celle de lot transitoire (L. ELAN, art. 206), le point de départ de l’application du statut de la copropriété (L. ELAN, art. 207), les droits accessoires aux parties communes (L. ELAN, art. 208), la pénalisation du syndic pour transmission tardive des pièces au conseil syndical (L. ELAN, art. 203), la définition des parties communes spéciales (L. ELAN, art. 209), la définition des parties communes à jouissance privative (L. ELAN, art. 209), l’amélioration du recouvrement des charges (L. ELAN, art. 210).
Pour lutter contre l’absentéisme aux assemblées, la loi ELAN assouplit les règles de mandat et permet le vote par correspondance (L. ELAN, art. 211), elle envisage même la tenue des réunions en visioconférence (L. ELAN, art. 211). Le vote des travaux d’économie d’énergie est soumis à la majorité absolue (L. ELAN, art. 212). Le délai de notification des PV d’assemblée par le syndic est désormais d'un mois (L. ELAN, art. 213) (sur ces questions, v. notre livre blanc).
La prescription des actions personnelles entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat est ramenée à 5 ans (L. ELAN, art. 213). Les modalités d’affectation du fonds de travaux lorsque les travaux portent sur des parties communes spéciales sont intégrées dans la loi de 1965 (L. ELAN, art. 204) et enfin, il est précisé que le contenu minimal de l’extranet devra être fixé par décret (L. ELAN, art. 205).
Par ailleurs, confronté à la mise en œuvre pratique du traitement des copropriétés dégradées, le législateur a opéré des ajustements de la procédure de carence et pour les traitements menés dans le cadre d’opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) (L. ELAN, art. 202). L’accent est mis sur le relogement des occupants.
La loi ELAN oblige les syndics, à l’exception des syndics non professionnels, bénévoles ou coopératifs, à procéder au signalement des agissements des marchands de sommeil auprès du procureur de la République (L. ELAN, art. 193).

Meublés de tourisme et plateformes

Depuis quelques années et grâce à l’existence de plateformes numériques dédiées (Airbnb, Abritel…), de nombreux propriétaires ou locataires de logements choisissent de les proposer à la location touristique pour compléter leurs revenus. La généralisation de cette situation provoque, dans les zones où le marché est tendu, une diminution de l’offre locative et un renchérissement des prix. La loi ALUR, puis la loi pour une République numérique, comportaient des mesures destinées à encadrer le phénomène.
La loi ELAN revient sur le sujet pour clarifier les dispositions mises en place et renforcer à la fois les contrôles et les sanctions contre les bailleurs et les plateformes de location (L. ELAN, art. 145).
La loi ELAN donne une définition légale des meublés de tourisme et fixe leur régime. Dans les communes où la réglementation sur le changement d’usage s’applique, la personne qui loue de tels meublés doit obtenir une autorisation (CCH, art. L. 631-7 et s.). Cette dernière n’est toutefois pas nécessaire lorsque la location porte sur la résidence principale du bailleur et ne dépasse donc pas 120 jours par an (8 mois étant le temps d’occupation minimum d’un logement pour qu’il soit qualifié de résidence principale selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989).
Dans cette même zone, les communes peuvent décider de soumettre les locations touristiques à une obligation de déclaration préalable donnant lieu à l’attribution d’un numéro d’enregistrement. Ce dernier qui doit figurer sur les annonces de location permet notamment de contrôler le respect du seuil de 120 jours. Au-delà de ce temps, la location devient prohibée et l’annonce doit être retirée (CCH, art. L.321-1-1 et L.324-2-1, mod. par L. ELAN, art.145)

L’expulsion des squatters est facilitée par ELAN

Pour faciliter l’expulsion des squatters définis comme des personnes qui se sont introduites « sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait », la loi ELAN a supprimé, depuis le 25 novembre 2018, le délai de sursis qui doit en principe séparer le commandement de quitter les lieux de l’expulsion (C. pr. exéc., art. L. 412-1, mod. par L. ELAN, art. 201, I, 2°).
Par ailleurs, à compter de la même date, les squatters installés dans le domicile d’autrui ne peuvent bénéficier de la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars. Cette trêve peut également être supprimée ou réduite lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile d’autrui (résidence secondaire, garage, local commercial ou industriel, etc.) (C. proc. exéc., art. L. 412-6).

Retouches de la loi de 1989 par la loi ELAN

Relativement au secteur du logement, la loi ELAN retouche quelques dispositions éparses de la loi de 1989 : elle harmonise par exemple la notion de décence pour les colocations à baux multiples et les hôtels meublés (L. ELAN, art. 141), met fin à la solidarité pour le paiement des dettes locatives en cas de violence conjugale (L. ELAN, art. 136) et supprime la mention manuscrite du cautionnement (L. ELAN, art. 134).
Le dispositif d’encadrement des loyers revient sous forme de dispositif expérimental (L. ELAN, art. 139 et 140). La modification porte sur la mise en place volontaire de l’encadrement dans les zones tendues si certaines conditions sont réunies. La sanction pour défaut de respect de l’encadrement des loyers est renforcée car le bailleur sera passible d’une amende de 5 000 euros s’il est une personne physique et de 15 000 euros s’il est une société.
En parallèle, la loi ELAN favorise la création d’observatoires des loyers (OLL) en élargissant les conditions de l’agrément (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 16, mod. par L. ELAN, n° 139). Dorénavant, tout bailleur possédant une part significative de locaux dans la zone couverte par l’observatoire des loyers doit transmettre les données relatives au logement et au contrat de location (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 5, II, mod. par L. ELAN, art. 139).
Par ailleurs, le législateur habilite le gouvernement à définir un régime d’agrément des prestataires qui établissent, à l’aide d’outils numériques, des contrats de location de logements nus ou meublés dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 (L. ELAN, art. 217), on parle alors de bail numérique. La loi ELAN permet également la remise dématérialisée d’annexes au bail (L. ELAN, art. 128).
L’article 24 de la loi de 1989 est encore une fois modifié pour prévenir les expulsions en y intégrant la prise en compte d’une éventuelle procédure de surendettement (L. ELAN, art. 118).
L’action de groupe est ouverte aux associations de défense de consommateurs pour réparer les préjudices subis dans le cadre de la location d’un bien immobilier (L. ELAN, art. 138), brisant ainsi une jurisprudence statuant en sens inverse (par ex. CA Paris, ch. 4-3, 9 nov. 2017, n° 16/05321).

Le retour du carnet numérique

La loi ELAN relance le carnet numérique qui n’avait finalement jamais vu le jour, faute de texte d’application. La principale nouveauté tient dans le fait que le futur carnet numérique sera un service en ligne (CCH, art. L. 111-10-5, I, al. 6, mod. par L. ELAN, art. 182, I). Le dispositif nécessite un décret pour entrer en vigueur. Le carnet numérique version loi ELAN concerne les logements définis à l’article L. 631-7 du CCH, c’est-à-dire toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location et constituant la résidence principale du preneur. L’exclusion des logements sociaux telle qu’elle existait dans le droit positif n’a pas été maintenue.

Dans sa version issue de la loi ELAN, le carnet numérique sera obligatoire :

  • pour toute construction neuve dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2020 ;
  • pour tous les logements et immeubles existants qui feront l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025 (CCH, art. L. 111-10-5, II, créé par L. ELAN, art. 182).

Le contenu du carnet numérique est inchangé par rapport à celui initialement fixé par la loi de transition énergétique. Il doit mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété (CCH, art. L. 111-10-5, I, al. 5, mod. par L. ELAN, art. 182, I). Sans changement, il doit intégrer le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur et, si le logement est un lot de copropriété, les documents visés à l’article L. 721-2 du CCH (notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les PV d’assemblées des trois dernières années, l’état des impayés de charges, le cas échéant les conclusions du diagnostic technique global, etc.). En revanche, la référence au dossier technique fourni au locataire qui existait jusque-là est supprimée.

Loi Littoral

La loi ELAN assouplit la loi Littoral en créant une nouvelle catégorie d’espace intermédiaire où une certaine constructibilité est admise. Dans ces secteurs, ayant fait l’objet dans le passé, d’un mitage important, mais insuffisamment organisé pour pouvoir constituer un village, la loi ELAN permet de remplir les interstices en dehors des espaces proches du rivage et de la bande des 100 mètres.

La loi ELAN autorise plus largement, dans les zones littorales, les constructions liées aux activités agricoles jusque dans les espaces proches du rivage s’il s’agit de constructions ou installations nécessaires aux cultures marines.

L’installation d’éoliennes sur de petites îles est permise sous certaines conditions.

Pour favoriser le numérique, la loi ELAN permet le déploiement de la fibre dans la bande des 100 mètres et dans les espaces remarquables du littoral.

Enfin, le législateur encadre les aménagements susceptibles d’être autorisés dans les espaces remarquables ou caractéristiques et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques.

La loi ELAN assouplit la loi SRU fixant un quota de logement social

La loi ELAN (articles 130 à 132) apporte quelques assouplissements à la loi SRU imposant aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile-de-France), appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, de disposer de 25 % ou de 20 % de logements sociaux d’ici à 2025.

Sans bouleverser l’essence de la loi SRU ni même la « détricoter », la loi ELAN lui apporte un certain nombre de correctifs importants. Elle modifie le seuil communal en Ile-de-France. Elle élargit la liste des logements locatifs sociaux pris en compte (logements financés en PSLA et logements faisant l’objet d’un bail solidaire). Elle allonge à 10 ans (au lieu de 5) la durée de prise en compte des logements sociaux vendus à leurs locataires par les organismes d’HLM et les SEM agréées pour le logement social.

Le législateur ajuste l’échéancier des communes qui sont entrées dans le dispositif SRU depuis le 1er janvier 2015 (dites « communes entrantes ») afin de leur permettre de disposer de cinq périodes triennales pleines, soit 15 ans, pour atteindre leurs objectifs de réalisation de logements locatifs sociaux.

Enfin, la loi ELAN prévoit d’expérimenter sur les 6 années couvertes par les deux prochaines périodes triennales, c’est-à-dire sur les septième (2020-2022) et huitième périodes (2023-2025), la possibilité de transférer à l’EPCI à fiscalité propre les obligations SRU des communes qui en sont membres et qui sont soumises au quota de 25 % ou 20 % de logements locatifs sociaux.

La loi ELAN impose le regroupement des organismes de logement social

La loi ELAN (articles 81 à 86) augure une profonde transformation du paysage du logement social. Elle entend accélérer le rythme de concentration des organismes afin qu’ils bénéficient de certaines économies et effets d’échelle, utiles à la réalisation de leurs missions ainsi qu’à la pleine mobilisation de leurs ressources financières.

A compter du 1er janvier 2021, les organismes d’HLM et les SEM agréées pour la construction et la gestion de logements sociaux qui gèrent moins de 12 000 logements devront appartenir à un groupe d’organismes de logement social, sous réserve de certaines exonérations. En cas de non-respect de cette obligation, un mécanisme de mise en demeure est prévu pour y aboutir. Sans attendre cette date, le législateur facilite la disparition des organismes de petites tailles d’une part, en réorganisant la dissolution des organismes d’HLM et le retrait d’agrément des SEM de logement social et d’autre part, en réglant le rachat du patrimoine de l’organisme.

La notion de groupe d’organismes de logement social est définie par sa taille minimale. Celui-ci doit gérer au minimum 12 000 logements ou constituer l’unique groupe de logement social ayant son siège dans un département. Le groupe peut prendre la forme d’un groupe de sociétés au sens du code de commerce (avec société-mère) ou d’une société de coordination. Cette dernière structure qui existait déjà dans l’arsenal législatif, est élargie à tous les acteurs du logement social (organismes d’HLM, SEM agréées pour le logement social et organismes MOI) qui se regroupent autour d’un projet stratégique et politique pour lequel cette société va jouer un rôle de coordonnateur et en assurer le contrôle.

Afin de faciliter la réorganisation du secteur HLM, la loi ELAN encourage les fusions entre les diverses catégories de bailleurs sociaux (organismes d’HLM et SEM agréées), en levant les freins liés à leurs statuts différents. Enfin, elle modernise les outils de financement à la disposition des bailleurs sociaux.

L’attribution des logements sociaux améliorée avec la loi ELAN

La loi ELAN (articles 109 à 114) complète la réforme de la gestion des attributions de logement social engagée par la loi ALUR en 2014. L’objectif est de répondre aux besoins de chacun, de renforcer la transparence, la mixité sociale et la fluidité des attributions.

A cette fin, la loi ELAN prévoit qu’à l’instar des enfants en garde alternée, les enfants qui font l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont considérés comme des personnes vivant au foyer pour définir la catégorie de ménage applicable lors du calcul des ressources du demandeur d’un logement social. Apparaissent désormais dans les priorités d’attribution les victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou à ses abords ainsi que les jeunes de moins de 30 ans pour l’attribution de logements dans des programmes qui leur sont réservés prioritairement, en tout ou partie et qui bénéficient d’une autorisation préfectorale spécifique.

Le législateur pérennise le dispositif de dématérialisation des réunions de la commission d’attribution des logements sociaux (CAL) et l’élargit à tout le territoire. Il confie une nouvelle mission à cette commission, examiner tous les 3 ans dans les zones tendues les conditions d’occupation des logements et de l’adaptation du logement aux ressources du ménage. Par ailleurs, il impose à toutes les intercommunalités concernées par la réforme des attributions de la loi ALUR, la cotation de la demande comme outil d’aide à la décision pour la désignation des candidats par les réservataires et par les CAL.

La loi ELAN renforce les obligations de mixité sociale en prévoyant que, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), 50 % au moins des attributions doivent être effectuées en faveur des demandeurs autres que ceux appartenant au premier quartile des demandeurs les plus modestes ou aux personnes relogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain. Lors de la fixation des orientations relatives aux attributions de logements, la conférence intercommunale du logement ne pourra désormais qu’augmenter les obligations de mixité sociale.

Enfin, afin d’assurer une plus grande fluidité dans les attributions, la loi ELAN impose une gestion en flux des contingents des réservataires et confie au maire, dans les QPV, le rôle de présenter des candidats qui ne font pas partie du premier quartile des demandeurs les plus modestes lorsque la CAL du bailleur n’a pas attribué le logement au candidat désigné par le réservataire (« rendu pour un tour »).

Loi ELAN et bail HLM

La loi ELAN prépare l’avenir du bail HLM. Afin de favoriser la mobilité au sein du parc social et d’optimiser ainsi l’occupation des logements sociaux, elle introduit pour l’organisme d’HLM et sa commission d’attribution l’obligation de réexaminer, tous les 3 ans, la situation des occupants. Elle ouvre la colocation à tous les publics et non plus seulement aux étudiants et apprentis. Elle habilite le gouvernement à prendre une ordonnance pour instaurer une nouvelle politique expérimentale des loyers plus en phase avec les capacités financières des locataires et procède à quelques ajustements.
La plupart des mesures sont entrées en vigueur le 25 novembre 2018 mais certaines sont en attente de la parution de décrets d’application.

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