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Achat en indivision : les bons comptes ne font pas les bons propriétaires

Achat en indivision : les bons comptes ne font pas les bons propriétaires


06/02/18 | Transactions particulières
06/02/18 | Transactions particulières

Deux acquéreurs qui achètent un bien immobilier en indivision chacun pour moitié, en acquièrent la propriété dans la même proportion, quelle que soit leur participation au financement.

Après avoir acheté deux parcelles indivisément et pour moitié chacun, deux acquéreurs créent un lotissement sur la première parcelle puis construisent une maison d’habitation sur la seconde en partie financée avec le produit de la revente des lots du lotissement.
Le litige est né à propos des opérations de liquidation et partage de l’indivision. La cour d’appel relève que chacun des coïndivisaires a financé à titre personnel, dans des proportions inégales, le coût de la construction de la maison. Elle en déduit qu’ils sont propriétaires du bien indivis dans ces mêmes proportions.
La Cour de cassation n’admet pas ce raisonnement. En retenant que la propriété du bien indivis devait être répartie entre les acquéreurs à proportion du financement du coût de la construction par chacun d’eux, alors que le titre de propriété précisait que les acquéreurs avaient acheté le terrain indivis chacun pour moitié, la juridiction du second degré a violé l’article 815 du code civil qui dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, ainsi que les dispositions de l’article 1134 du même code (devenu l’article 1103) dans leur rédaction applicable à la cause, selon lesquelles le contrat est la loi des parties.
 

La Haute juridiction rappelle ainsi qu’un bien en indivision appartient à celui dont le titre établit la propriété sans égard à son financement (Cass. 1re civ., 28 mars 2006, n° 04-11.033, n° 641 P + B : Bull. civ. I, n° 236). En effet, un bien indivis appartient aux indivisaires dans les proportions fixées par le titre de propriété qui exprime la commune intention des parties, et non au regard de la participation de chacun au financement de son acquisition. Les constructions édifiées sur un terrain indivis s’y incorporent par l’effet de l’accession et appartiennent aux indivisaires dans les mêmes proportions que le terrain sur lequel elles ont été bâties. En l’occurrence, le titre de propriété établissant clairement que les deux coïndivisaires avaient acquis chacun pour moitié le terrain sur lequel avait été construite la maison d’habitation, ils ne pouvaient être propriétaires dans d’autres proportions.

Remarque : l’indivisaire qui a davantage financé le bien que l’autre est titulaire d’une créance envers l’indivision tandis que son coïndivisaire devient débiteur et redevable d’une soulte.

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