Un communiqué de presse de la Fédération bancaire française a annoncé la mise en place, de février à fin décembre 2024, d'un dispositif d'accompagnement destiné aux clients ayant éprouvé des difficultés à concrétiser leurs projets immobiliers.
Articulation de la loi Littoral et de la carte communale
10.10.2016
Immobilier
Les dispositions de l'article L. 146-4, I du code de l'urbanisme font obstacle à la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif en zone d'urbanisation diffuse, alors même que la carte communale classe le terrain en zone constructible.
Le classement d'un terrain en secteur constructible de la carte communale ne garantit pas sa constructibilité, a fortiori en zone littorale. Le Conseil d'État précise, en effet, qu'une carte communale "ne saurait, en tout état de cause, méconnaître les dispositions du code de l'urbanisme telles que celles de son article L. 146-4 alors en vigueur" (recodifié aux articles L. 121-8 et s.).
Immobilier
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Conformité de la carte communale à la loi Littoral
Le Haute juridiction a déjà eu l'occasion de préciser l'articulation de la loi Littoral avec les PLU et les directives territoriales d'aménagement (DTA). Les auteurs de PLU doivent s'assurer que les partis d'urbanisme présidant à l'élaboration de ces documents sont compatibles avec les DTA ou, en leur absence, avec les dispositions du code de l'urbanisme particulières, notamment, au littoral (CE, 9 nov. 2015, n° 372531). L'arrêt commenté, du 3 octobre 2016, applique ce principe à la carte communale.
En l'espèce, un propriétaire sollicitait un certificat d'urbanisme pré-opérationnel pour la réalisation d'une maison d'habitation sur une parcelle située à 160 m du rivage, entourée d'espaces naturels et distante d'environ 50 m d'un hameau d'une douzaine de maisons. Le maire avait délivré un certificat d'urbanisme négatif en se fondant sur les dispositions du futur PLU qui classait le terrain en zone naturelle inconstructible. Le propriétaire en demandait l'annulation au motif (notamment) que la parcelle était classée en zone constructible de la carte communale alors en vigueur. Le Conseil d'État rejette la requête et valide la décision des juges du fond qui, par une appréciation souveraine, ont considéré que le terrain était localisé dans "une zone d'urbanisation diffuse éloignée des agglomérations et villages existants dans laquelle toute construction nouvelle serait contraire aux dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme alors applicable".
Opposabilité directe de la loi Littoral à la demande de certificat d'urbanisme
Dès lors que la carte communale méconnaissait les dispositions de la loi Littoral, le juge se devait d'en écarter l'application et d'examiner la légalité du certificat d'urbanisme négatif au regard des dispositions de l'article L. 146-4, I. Ce texte encadre l'extension de l'urbanisation puisqu'elle ne peut se réaliser qu'en continuité avec les agglomérations et villages existants, ou en hameaux nouveaux intégrés. Le projet en cause ne remplissait aucune de ces conditions, ce qui suffisait à justifier légalement le certificat d'urbanisme négatif, nonobstant le classement en zone constructible de la carte communale. La circonstance que des certificats d'urbanisme positifs avaient été délivrés 10 ans auparavant pour une même opération était sans incidence.
Remarque : en délivrant un certificat d'urbanisme positif dans un espace remarquable, le maire commet une faute de nature à engager la responsabilité de la commune ( TA Nice, 6 nov. 1997, n° 93-3196 : BJDU n° 1/98, p. 28 et concl. com. gouv. A. Poujade). De même, commet une faute de nature à engager sa responsabilité, une commune qui délivre un certificat d'urbanisme incomplet ne mentionnant pas les restrictions de constructibilité résultant de la loi Littoral (en l'espèce elles rendaient impossible la réalisation du projet dont le certificat attestait la faisabilité). Il en va de même de la délivrance d'un permis de construire illégal. Le préjudice causé directement par ces illégalités ouvre droit à réparation ( CE, 7 mai 2007, n° 282311).
Vous aimerez aussi
09.06.2020