Majoration de la majoration des droits à construire définie par le PLU

Les dérogations aux règles du PLU deviendraient-elles la norme ? La question peut se poser quand on sait que trois textes permettant d'accorder des bonus de constructibilité ont été publiés au JO en l'espace de trois semaines. Après les deux décrets pris en application de la loi relative à la transition énergétique (voir nos articles "Une rallonge de 30 cm par rapport au PLU pour l'isolation des bâtiments" du 17 juin et " Cadeau bonus de constructibilité pour les bâtiments exemplaires" du 1^er juillet), la loi du 7 juillet 2016 relative à liberté de création, à l'architecture et au patrimoine ajoute sa pierre à un édifice quelque peu tarabiscoté.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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La loi tend à favoriser des projets dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l'innovation ou de la création architecturales. A cet effet, elle introduit la possibilité d'octroyer une majoration supplémentaire de 5% pour des projets autorisés en dépassement des règles du PLU. Il s'agit donc d'une "sur-majoration" qui n'a pas d'existence isolée mais vient s'ajouter à un autre dépassement. La loi encadre assez précisément ce "bonus +". Il peut être accordé dans la limite de 5 % (il s'agit d'un plafond), par une décision motivée de l'autorité qui délivre l'autorisation de construire et après avis de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture mentionnée à l'article L. 611-2 du code du patrimoine. Deux critères cumulatifs doivent être satisfaits, la qualité architecturale est, en effet, associée soit à la création soit à l'innovation. Nul besoin, en revanche, que cette possibilité de dérogation supplémentaire soit inscrite dans le règlement du PLU.

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Seuls certains projets sont éligibles. Ils doivent déjà bénéficier de l'une des majorations prévues au 2° à 4° de l'article L.151-28 (qui doivent être prévues par le règlement de PLU) ou de l'article L.152-6 du code de l'urbanisme (en zone tendue). Cette mesure peut ainsi profiter :

- aux programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du CCH autorisés en dépassement du volume constructible, tel qu’il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol. La majoration jusqu'alors limitée à 50 % peut ainsi atteindre 55% ;

- aux constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou à énergie positive, lorsque le règlement du PLU autorise, dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement de 30 % maximum des règles de gabarit. Ce bonus pourra être porté à 35 % pour les projets architecturaux présentant un intérêt public. A noter que cette sur-majoration ne concerne pas les immeubles et sites protégés au titre des codes de l'urbanisme, de l'environnement et du patrimoine (monuments historiques et leurs abords, site patrimonial remarquable, site inscrit ou classé, cœur d'un parc national) pour lesquels le dépassement des règles de gabarit ne peut excéder 20 % (C. urb., art. L. 151-29, al. 2) ;

- aux programmes comportant des logements intermédiaires bénéficiant d'une majoration du volume constructible, dans la limite de 30 %. Ils peuvent jouir d'une dérogation supplémentaire, selon le cas, soit de l'emprise au sol, soit de la hauteur ;

- les projets de logements situés en zones tendues (caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements) pour lesquels une dérogation aux règles du PLU est accordée en application de l'article L. 152-6 du code de l'urbanisme. Le bonus supplémentaire s'applique ici aux règles relatives au gabarit et à la surface constructible.

La loi du 7 juillet 2016 neutralise dans des secteurs protégés une mesure introduite par la loi Transition énergétique pour favoriser les travaux d'isolation des bâtiments par l'extérieur (en saillie des façades, par surélévation des toitures ou encore par la mise en oeuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire).

Ainsi, le bénéfice de cette dérogation au PLU, dont les modalités d'application sont précisées par un décret du 15 juin 2016, ne concerne pas :

- les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, en application des articles L. 621-1 et suivants du code du patrimoine ;

- les immeubles protégés au titre des abords, en application de l'article L. 621-30 du même code ;

- les immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (notion mise en place par la loi du 7 juillet 2016) mentionné à l'article L. 631-1 du code du patrimoine ;

- les immeubles protégés en application de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, c'est-à-dire les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural identifiés, localisés et délimités par le règlement du PLU.

D'autres dispositions de la loi du 7 juillet 2016 ont pour but d'assurer une meilleure prise en compte de la nécessité d'assurer "la protection, la conservation et la restauration du patrimoine culturel". Cette exigence figure désormais dans les principes d'équilibre énumérés à l'article L. 101-2 du code de l'urbanisme (ancien article L.110), vers lesquels tend l'action des collectivités publiques en matière d'urbanisme. Rappelons que les SCOT et les PLU doivent respecter ces principes d'équilibre.

Signalons encore deux mesures permettant d'insérer dans le règlement du PLU des règles contribuant à la mise en valeur du patrimoine. Les auteurs du plan peuvent, à cet effet, réglementer l'aspect extérieur des constructions (C. urb., art. L.151-18). Ils ont également la faculté d'identifier et de localiser des immeubles bâtis ou non et de définir des prescriptions de nature à assurer leur conservation ou leur restauration (C. urb., art. L 151-19).