Procédures collectives : la consultation du RCS et du Bodacc jugée insuffisante

Lorsqu’on parle de vérifications extensives, imposées aux rédacteurs d’actes de vente d’immeubles, le domaine des procédures collectives peut assurément servir d’étalon. L’éventualité d’une telle mesure, ouverte à l’encontre du vendeur, est en effet perçue comme un risque à la fois trop important et trop aisément évitable, pour tromper la vigilance du notaire. D’où une sévérité et des exigences accrues de la part des tribunaux.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Ainsi, après avoir plusieurs fois invité le notaire à systématiser ses vérifications en la matière, au-delà de l’activité professionnelle, parfois anodine ou sans rapport apparent, déclarée par le vendeur (Cass. 1^re civ., 16 oct. 2013, n° 12-24.267 ; Cass. 1^re civ., 2 juill. 2014, n° 13-20.576, n° 839 D ; Cass. 1^re civ., 29 juin 2016, n° 15-17.591, n° 766 P + B), les juges du fond illustrent aujourd’hui l’obligation d’utiliser, à cette fin, toute information disponible et jugée utile, y compris en dehors des référentiels ordinaires.

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Un notaire vient ainsi d’être condamné pour s’être limité à une consultation ciblée du RCS et du BODACC, n’ayant fait remonter aucun résultat, alors que le fait de « googliser » le nom de son client lui aurait permis de découvrir ses liens avec une société en liquidation, et les conséquences en résultant à titre personnel.

En l’espèce, le notaire avait évité un premier écueil, en ne s’arrêtant pas à la profession d’agent d’entretien déclarée par son client, et en prenant le soin d’effectuer une recherche sur son nom, auprès des sources précitées. Cette démarche n’avait rien révélé, la liquidation judiciaire ayant été ouverte à l’encontre du vendeur, non pas en qualité de commerçant mais en tant que gérant d’une SARL en difficulté, pour défaut d’exécution d’une condamnation à combler une partie du passif. L’officier public, ignorant tout de cette société et de l’implication de son client, estimait avoir entièrement satisfait à ses obligations dès lors que seule pouvait lui être imposée la consultation de sources officielles de publicité légale.

De son côté, le liquidateur démontrait qu’il suffisait, dans ce cas précis, d’une recherche effectuée sur Google à partir du nom et du prénom du vendeur, pour découvrir la connexion existant entre lui et la SARL, par le biais du renvoi proposé au site « société.com » (service privé distinct du RNCS, proposé par une filiale de La Poste).

Admettant que cette simple recherche, accessible à tous, permettait au notaire de faire le lien insoupçonné et, partant, devait le conduire à s’interroger plus avant sur la situation réelle du vendeur, notamment par consultation du Kbis de la société, pour finalement révéler l’existence de la procédure collective, les juges de la cour d���appel de Paris ont effectivement conclu à un manquement fautif engageant la responsabilité de l’officier public.