La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a réformé le plan pluriannuel de travaux (PPT) et impose progressivement aux syndics, pour les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 15 ans soumis à la loi du 10 juillet 1965, de faire établir un projet PPT (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I, al. 1 et 8, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°). Ce document devra être établi par un tiers ayant des compétences et des garanties qui sont déterminées par décret du 25 avril 2022 (D. n°2022-663, 25 avr. 2022 : JO, 26 avr.). 

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Remarque : lorsqu’un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat sera dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I, al. 7, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°).

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Rappelons que le projet de PPT sera établi par le biais d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et, le cas échéant, du diagnostic de performance énergétique (DPE) et/ou du DTG (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I, al. 2, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°). Il comprendra :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

• une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés ci-dessus permettent d’atteindre ;

• une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

• une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.

Compétences de la personne chargée d'établir le projet de PPT

La personne physique ou morale ou le groupement ayant la personnalité juridique, ses employés, membres ou associés, chargés d'établir le projet de PPT doivent posséder des compétences dans les domaines suivants :

•  les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;

• les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;

• les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;

• la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;

• l'évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de réduction de celles-ci ;

• la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;

• - les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité afférentes à l'habitat ;

• les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission (D. n° 2022-663, 25 avr. 2022, art. 3).

Pour justifier de ces compétences, la personne chargée du projet de PPT doit présenter au syndic la copie d'un des documents suivants :

• un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de 3 ans ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d'un État de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen ;

• un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;

• une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;

• une attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier (D. n° 2022-663, 25 avr. 2022, art. 2, in fine).

Le décret précise qu'il peut être demandé des références sur des prestations similaires (D. n° 2022-663, 25 avr. 2022, art. 2, in fine).

Impartialité de la personne chargée d'établir le projet de PPT

La personne choisie par l'assemblée pour réaliser le projet de PPT doit en principe être indépendance du syndic, toutefois, le texte réserve le cas où ce dernier serait autorisé à conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations autres que celles relevant de sa mission par une autorisation expresse votée à la majorité simple (D. n° 2022-663, 25 avr. 2022, art. 3, al. 1 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-1 A, II). L'établissement du projet de PPT sera donc une nouvelle piste de développement pour certains syndics. 

La personne chargée du projet devra attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte l'analyse.

Pour obtenir la mission, la personne proposant ses services ne pourra accorder, directement ou indirectement, au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, quelle qu'en soit la nature. Par ailleurs, le prestataire choisi ne pourra recevoir, directement ou indirectement, pour elle-même, ses membres ou ses employés, aucun avantage ni rétribution de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa mission (D. n° 2022-663, 25 avr. 2022, art. 3, al. 4 et 5).

Assurance de responsabilité professionnelle

Le candidat à la réalisation du projet de PPT devra avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions et en justifier par la remise au syndic d'une attestation précisant les compétences couvertes (D. n° 2022-663, 25 avr. 2022, art. 3, al. 3).

Rappel de l'entrée en vigueur échelonnée de l'obligation de réaliser un projet de PPT

Pour permettre aux professionnels de se familiariser avec les nouvelles dispositions et de s’organiser en conséquence, la loi a prévu une entrée en vigueur échelonnée en fonction de la taille de la copropriété. Cette entrée en vigueur est décalée d’un an s’agissant de la transmission du PPT ou du projet de PPT aux acquéreurs de lots de copropriété (L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, VI).