Bail commercial : modification des facteurs locaux de commercialité

Des bailleurs, propriétaires de lots d’une résidence de tourisme consentent, aux fins de défiscalisation, un bail commercial à une société locataire d’exploitation. Invoquant une modification matérielle de la commercialité, ladite société saisit le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail révisé à la valeur locative.Sa demande est accueillie par le premier juge mais rejetée par la cour d’appel laquelle considère que :

Gestion d'entreprise

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1. la présence de sociétés concurrentes ne peut être considérée comme la démonstration à elle seule d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité,
2. le fait que les quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs est une décision de gestion propre aux résidences concernées et n’est pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence.

Devant la Haute juridiction, la société locataire fait grief à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si ne constituait pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité l’effet de ciseaux entre les loyers dus à ses bailleurs et son obligation d’aligner ses tarifs sur ceux très inférieurs des quatre établissements concurrents qui, après leur faillite et leur reprise par de nouveaux exploitants, n’étaient plus tenus par les mêmes charges.

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Son pourvoi est rejeté par la Cour de cassation : ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-38 du code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.

En retenant que la renégociation des loyers des conventions des quatre autres résidences de tourisme de la station était une décision de gestion, propre aux résidences concernées, non opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, la cour d’appel en a souverainement déduit que la société locataire ne rapportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.