Bail commercial : non-respect de l'échéancier et jeu de la clause résolutoire

Le locataire, qui se voit accorder des délais pour l’apurement de sa dette locative, doit respecter le calendrier fixé par le juge. A défaut, la clause résolutoire produit ses effets, alors même qu’il aurait soldé sa dette à la date du commandement. Le juge doit dès lors vérifier que l’échéancier a été respecté (Cass. 3^e civ., 16 juin 2010, n° 09-67.300 ; Cass. com., 12 mai 1992, n° 90-17.755).

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Au cas particulier, une ordonnance de référé en date du 8 août 2019 constate la résolution d’un bail commercial au 24 mai 2019, par acquisition de la clause résolutoire. Condamné au titre des loyers arriérés, le preneur se voit accorder un délai de paiement jusqu’au 31 janvier 2020 pour se libérer de sa dette. Les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont suspendus. Le 5 mars 2020, le bailleur délivre un commandant de libérer les lieux et un commandement de payer à fin de saisie-vente. Le locataire assigne le bailleur en mainlevée de ces commandements. Le bailleur forme un pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel ayant fait droit à ces demandes en constatant que la dette était apurée au 5 mars 2020.

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La Cour de cassation rappelle la lettre de l’article L. 145-41 du code de commerce selon lequel, lorsque le preneur ne s’est pas libéré dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer qu’il visait. Elle censure l’arrêt d’appel pour avoir ordonné la mainlevée du commandement de quitter les lieux au motif que la dette était soldée, sans avoir recherché si les conditions fixées par l’ordonnance du 8 août 2019 visée par cet acte avaient été satisfaites.

Le locataire avait formé un pourvoi incident. Il reprochait à la cour d’appel d’avoir considéré que le commandement à fin de saisie-vente ne constitue pas une mesure d’exécution forcée dont le juge de l’exécution peut être saisi.

La Cour de cassation vise l’article L. 213-6 alinéa 1^er du code de l’organisation judiciaire selon lequel, le juge de l’exécution (JEX) connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. Elle rappelle que si le commandement à fin de saisie-vente ne constitue pas un acte d’exécution forcée, il engage la mesure d’exécution et que toute contestation portant sur les effets de sa délivrance relève des attributions du JEX (Cass. 2^e civ., 2020, n° 18-25.382). L’arrêt d’appel est censuré.