Bail commercial : quelles justifications pour le déplafonnement du loyer ?
19.02.2018
Gestion d'entreprise
La fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer et constitue une modification notable des obligations respectives des parties.
La Cour de cassation rappelle que le déplafonnement se justifie par une modification conventionnelle du loyer au cours du bail, à la hausse comme à la baisse, en dehors des périodes de révision triennales, dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial.
Gestion d'entreprise
La gestion d’entreprise constitue l’essentiel de l’activité d’un dirigeant d’entreprise. Elle fait appel à un grand nombre de notions empruntées de la comptabilité, de la finance (gestion des risques au moyen de la gestion des actifs et des assurances professionnelles), du droit des affaires (statut juridique, contrats commerciaux, fiscalité, cadre réglementaire et légal de l’activité), de la gestion de ressources humaines...
Rappelons que les dispositions du code de commerce relatives au bail commercial soumis au statut écartent de la limite du plafonnement au renouvellement, les loyers des baux portant sur des locaux qui ont bénéficié d’une modification notable (C. com., art. L. 145-33 et L. 145-34) :
- des caractéristiques du local considéré ;
- de la destination des lieux ;
- des facteurs locaux de commercialité ;
- mais aussi des obligations respectives des parties.
Or, selon la Cour de cassation, constitue précisément une modification notable des obligations des parties justifiant à elle-seule le déplafonnement du loyer, la modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères tant à la loi qu’au bail initial.
En l'espèce, les parties avaient convenu, par avenant, de réajuster le loyer du bail en cours et de renoncer à une procédure en révision qui avait été engagée auparavant. Le locataire soutenait que cet avenant devait être considéré comme une fixation du loyer à la valeur locative en cours de bail dans le cadre d’une action en révision fondée sur l’article L. 145-39 du code de commerce. On voit l'intérêt d'une telle analyse pour le preneur, puisque la fixation du loyer aurait ainsi relevé d’une disposition légale et n'aurait pas constitué une modification conventionnelle des obligations des parties ouvrant droit au déplafonnement lors du renouvellement.
Ce n'est pas l'interprétation de la Haute juridiction qui considère que la fixation conventionnelle librement intervenue entre les parties, a pour objectif déclaré de matérialiser la renonciation par les parties à une procédure de révision judiciaire du loyer. L'avenant constitue bien une modification conventionnelle, sorte de renonciation implicite du preneur à la règle du plafonnement.
Vous aimerez aussi
Nos engagements
La meilleure actualisation du marché.
Notre savoir-faire : mettre à votre disposition des documentations et outils pratiques et mis à jour en permanence par nos équipes de rédaction.
En savoir plusUn accompagnement gratuit de qualité.
Réponse gratuite à toutes vos questions sur l'utilisation de nos produits. Toute l'équipe du service Relations Clientèle se tient à votre disposition au 01 83 10 10 10, de 9h à 18h en semaine, pour traiter l'ensemble de vos demandes.
En savoir plusUn éditeur de référence depuis 1947.
Créées en 1947 par Jean Sarrut, les Editions Législatives vous permettent de veiller, sélectionner, regrouper et commenter l’essentiel de l’actualité juridique. Avec le concept du Dictionnaire Permanent, c'est près d'une trentaine de disciplines qui sont couvertes dont le droit social, le droit des affaires, le droit européen des affaires...
En savoir plusDes moyens de paiement adaptés et sécurisés.
Nous vous proposons de régler vos commandes par chèque, virement, carte bancaire ou prélèvement en ligne SEPA ; pour les produits numériques, vous pouvez en outre bénéficier d'un règlement en 1 ou 12 fois.
En savoir plus