Bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise en liquidation judiciaire

Le bailleur qui demande la constatation de la résiliation de plein droit du bail devant le juge-commissaire, pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs, sans revendiquer le bénéfice d'une clause résolutoire, n'est pas dans l'obligation de délivrer le commandement exigé par l'article L. 145-41 du code de commerce : la solution donnée par cet arrêt intéressera sans aucun doute aussi bien les praticiens des procédures collectives que les bailleurs. L’arrêt a d’ailleurs été mis en ligne sur le site de la Haute juridiction.

Gestion d'entreprise

La gestion d’entreprise constitue l’essentiel de l’activité d’un dirigeant d’entreprise. Elle fait appel à un grand nombre de notions empruntées de la comptabilité, de la finance (gestion des risques au moyen de la gestion des actifs et des assurances professionnelles), du droit des affaires (statut juridique, contrats commerciaux, fiscalité, cadre réglementaire et légal de l’activité), de la gestion de ressources humaines...

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En liquidation judiciaire, l’article L. 641-12, 3° du code de commerce, dispose que le bailleur d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, dans les conditions prévues au 3e à 5e alinéas de l’article L. 622-14, c’est-à-dire notamment au terme d’un délai de 3 mois.

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Or, la Cour de cassation vient préciser que si le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de ce texte, d’une demande de constat d’une résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Ainsi, dès lors que le bailleur agit devant le juge-commissaire pour lui demander de constater la résiliation de plein droit du bail, dans l’hypothèse précitée, sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire, l’article L. 145-41 n’a pas à s’appliquer. Ainsi, il n’est pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par ce texte et par voie de conséquence, le liquidateur ne devrait pas pouvoir solliciter de délais de paiement notamment.

Il va sans dire que cette solution permettra au bailleur qui décide d’agir d’obtenir devant le juge-commissaire d’obtenir plus rapidement la résiliation du bail.

Reste à ajouter que ladite solution devrait s’appliquer à l’identique en sauvegarde ou redressement judiciaire, lorsque le bailleur demande la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Pour le reste, on rappellera que le point de départ du délai de 3 mois, est celui du jugement de liquidation judiciaire, lorsqu’elle est prononcée directement ou celui du jugement d’ouverture de la sauvegarde ou du redressement judiciaire en cas de conversion (Cass. com., 19 févr. 2013, n° 12-13.662, DP Diff. entr. n° 346, obs. Ph. Roussel Galle).