Cession forcée de mitoyenneté : opposable sans formalités !

En cas d’exhaussement d’un mur mitoyen, la loi reconnaît au voisin qui n’a pas contribué aux travaux la possibilité d’en acquérir la mitoyenneté. Cette option lui est accordée à charge pour lui de payer la moitié de la dépense engagée (C. civ., art. 660). Précisant la portée de ce texte, la jurisprudence avait déjà établi que cette faculté était « absolue » et s’opérait donc « par l’effet de la demande d’acquisition et à sa date » (Cass. 3^e civ., 18 janv. 1972, n° 70-12.531). La même année, elle indiquait également que le paiement du prix de la mitoyenneté à acquérir était l’unique condition du transfert de propriété (Cass. 3^e civ., 25 avr. 1972, n° 71-10.119). La question aujourd’hui portée devant la Haute juridiction est celle de l’opposabilité aux tiers d’une telle cession.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Dans les faits présentés, une propriété comportant un hôtel particulier est séparée d’une copropriété par un mur mitoyen. À la fin du XIX^e siècle, le propriétaire de l’hôtel avait acquis la mitoyenneté de l’exhaussement du mur en s’acquittant de la somme due en règlement du compte de copropriété. De nos jours, le syndicat des copropriétaires dépose une déclaration préalable d’arasement du mur de séparation. Les nouveaux propriétaires de l’hôtel particulier l’assignent alors en revendication de la mitoyenneté du mur afin de faire interdire les travaux d’arasement. Ces demandes sont accueillies en appel, ce qu’approuve la Cour de cassation.

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Le syndicat des copropriétaires menait l’argumentation suivante : en tant que cession d’un droit réel, l’acquisition de la mitoyenneté ne peut être opposable aux propriétaires ultérieurs du fonds que si l’acte d’acquisition a fait l’objet d’une publication, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. La Cour rejette ce raisonnement. Si la cession de mitoyenneté de l’exhaussement s’opère par l’effet de sa demande et à la seule condition du paiement du prix, aucun formalisme donnant lieu à publicité foncière n’est requis. Ainsi, la publication de l’acte de cession n’est pas une condition d’opposabilité de celle-ci aux tiers. La cession de mitoyenneté n’entre donc pas dans le champ d’application de l’article 28 du décret portant réforme de la publicité foncière (D. n° 55-22, 4 janv. 1955 : JO, 7 janv.) rendant obligatoire la publication de tout « acte » constatant la mutation de droits réels immobiliers.

Le caractère absolu de la faculté d’acquisition de la mitoyenneté justifie cette position. Les Hauts magistrats assimilent ici les conditions d’opposabilité de la cession à celles de sa validité : si l’acquisition est de droit, son opposabilité l’est également. Sans formalisme requis, pas de publicité nécessaire.