Conclure un bail mobilité : c'est possible !

La loi ELAN insère un titre supplémentaire dans la loi du 6 juillet 1989, le titre I^erter,  consacré à un nouveau genre de location en meublé : le bail mobilité. Ce contrat de location ne peut être conclu qu’avec certaines catégories de locataires pour une durée comprise entre un et 10 mois sans possibilité de prolongation. Il a pour objet d'inciter à la remise sur le marché locatif de pied-à-terre, de résidences secondaires ou de logements dont le propriétaire veut recouvrer facilement la libre disposition.

Le bail mobilité constitue une sorte de chaînon manquant entre la location en meublé simple, soumise au code civil, et celle à usage de résidence principale du preneur, objet d’un statut particulier et relevant partiellement du régime général des baux d’habitation (titre 1^er bis de la loi de 1989).

Le nouveau titre I^er ter de la loi de 1989 est d’ordre public (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12, al. 2, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°).

Le bail mobilité est un bail de courte durée qui peut être conclu avec un locataire justifiant, à la date de prise d’effet du contrat, être en :

 

- formation professionnelle ;

 

- études supérieures ;

 

- contrat d’apprentissage ;

 

- stage ;

 

- service civique ;

 

- mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

 

Le bail mobilité ne concerne pas les logements-foyers ni les logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°).

Le bail doit porter sur un logement meublé (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°) lequel est défini comme un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Dans la mesure où l’article 25-4 de la loi de 1989 est applicable au bail mobilité, il faut en conclure que la liste du mobilier fixée par le décret du n° 2015-981 du 31 juillet 2015 l’est aussi. Le logement devra donc comporter au minimum les éléments suivants :

- literie comprenant couette ou couverture ;

- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

- plaques de cuisson ;

- four ou four à micro-ondes ;

- réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6° C ;

- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

- ustensiles de cuisine ;

- table et sièges ;

- étagères de rangement ;

- luminaires ;

- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Un inventaire détaillé du mobilier devra être établi par écrit et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Les documents seront signés par les parties ou leur mandataire et joints aux contrats de location. Seul le coût de l’état des lieux est dû. Aucune facturation supplémentaire au titre de l’inventaire des meubles ne peut être réclamée (cela se déduit du renvoi du nouvel article 25-12 vers l’article 25-5)(L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12, al. 3, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°).

Une des principales caractéristiques du régime du bail mobilité est sa durée : il ne peut être conclu que pour une durée comprise entre un et 10 mois et surtout, il n’est ni renouvelable ni reconductible. Le locataire laissé dans les lieux devient alors un occupant sans droit ni titre. Si les parties décident de conclure un nouveau bail, il sera soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire au régime des locations en meublé à usage de résidence principale (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-14, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°).

Quand la durée initiale du bail est inférieure à 10 mois, elle peut être modifiée par avenant sans pouvoir dépasser cette limite (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-14, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°).

Le bailleur ne dispose pas du droit de donner congé à son locataire. En revanche, ce dernier peut résilier le bail à tout moment, sous réserve de respecter un mois de préavis (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-15, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°). Il devra notifier son congé par l’une des voies suivantes :

- lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;

- signification par acte d’huissier ;

- remise en main propre (la signature d’un récépissé ou un émargement est conseillé pour apporter la preuve de cette remise).

Le loyer et les charges sont dus jusqu’à la fin de la période de préavis à moins que le logement ne soit de nouveau occupé en accord avec le bailleur. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le preneur est déchu de tout titre d’occupation.

A la première mise en location, le loyer du bail mobilité est librement fixé. Cependant, si le nouvel encadrement des loyers est mis en oeuvre dans la zone de situation du bien, il sera applicable aux baux mobilité puisque l’article 140, IV de la loi ELAN fait référence au nouveau titre I^er ter de la loi de 1989 consacré à ce type de locations. Étant donné la courte durée des relations contractuelles, il est prévu que le bail ne peut être révisé en cours de contrat (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-16, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°).

A la relocation, dans certaines zones, l’évolution du loyer reste en principe limitée comme en matière de baux d’habitation classiques (cela se déduit du renvoi à l’article 18 par le nouvel article 25-12).

La quote-part des charges est fixée forfaitairement, il n’y a donc pas lieu de procéder à des régularisations (en plus ou en moins). Le montant et la périodicité des versements sont indiqués dans le contrat. Les sommes seront déterminées en fonction de la liste des charges récupérables sur le locataire telle qu’elle résulte de l’article 23 de la loi de 1989. Elles ne pourront être disproportionnées au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-18, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°). Comme le forfait est versé selon la périodicité prévue au contrat, il convient de laisser la possibilité d’adapter le montant du forfait à cette même périodicité (Amendement COM-817, Sénat, 1^re lect.).

Il s’agit en quelque sorte d’appliquer les règles traditionnelles de détermination des charges locatives dans le cadre des baux d’habitation soumis à la loi de 1989 mais dans une version non révisable.

La clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-13, II, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°).

Autre innovation du bail mobilité : l’interdiction faite au bailleur de percevoir un quelconque dépôt de garantie (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-17, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°). Parallèlement et pour ne pas pénaliser ce nouveau type de bail, le dispositif VISALE garantira au bailleur le paiement des loyers et des charges ainsi que le coût de réparation des éventuelles dégradations causées au bien.

Le dispositif gratuit de cautionnement VISALE est accessible et utilisable en ligne : www.visale.fr

Les dispositions régissant le bail mobilité sont d’ordre public (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12, al. 2, créé par L. ELAN, art. 107, I, 2°). Le bail mobilité est également soumis à certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux baux d’habitation classiques ou aux locations en meublé à usage de résidence principale.

Caractéristique du bail	Bail en meublé de résidence principale	Bail mobilité
Locataires possibles	Pas de restriction (sauf travailleurs saisonniers)	A la date de prise d’effet du bail, le locataire doit justifier être dans l’une des situations suivantes : - formation professionnelle - études supérieures contrat d’apprentissage stage service civique mutation professionnelle mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle
Affectation du logement	Résidence principale	Logement sans distinction
Logements exclus	Exclusion des logements foyers et des logements conventionnés Exclusion des logements attribués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi	Exclusion des logements foyers et des logements conventionnés
Durée du bail	Au moins un an (9 mois pour les étudiants)	Entre un et 10 mois
Reconduction et renouvellement	Tacite reconduction possible pour un an, sauf pour les étudiants	Non renouvelable, non reconductible La conclusion d’un nouveau contrat à la fin du bail le soumet au régime des locations en meublé à usage de résidence principale
Congé	Par le locataire : - à tout moment - préavis de 3 mois Par le bailleur : congé possible pour certains motifs seulement (reprise, vente, motifs légitimes et sérieux) avec un délai de préavis de 3 mois. Protection du locataire modeste âgé qui ne s’applique que si le bailleur n’est pas lui-même modeste et âgé	Par le locataire : - à tout moment - préavis d’un mois Par le bailleur : pas de congé prévu
Loyer	Libre ou encadrement + décret de blocage	Libre ou encadrement + décret de blocage
Charges	Provisions à régulariser ou forfait	Forfait
Dépôt de garantie	2 mois de loyer	Pas de dépôt de garantie
Contenu du contrat	Contrat type	Contenu fixé par l'article 25-13
Régime du contrat (dispositions de la loi de 1989 applicables)	art. 1er (droit a logement et interdiction de la discrimination)
	art. 3 (contenu du contrat)	art. 25-13 (contenu du bail mobilité)
	art. 3-2 (état des lieux)
	art. 3-3 (diagnostics)
	art. 4, à l’exception du « l » (clauses réputées non écrites)	art. 4 (clauses réputées non écrites)
	art. 5 (rémunération des intermédiaires)
	art. 6 (obligations du bailleur et logement décent)
	art. 7 (obligations du locataire)
	art. 7-1 (prescription)
	art. 8 (conditions des cessions et sous-locations)
	art. 8-1 (colocations)	I à IV de l’art. 8-1 (colocations à l’exception des dispositions sur le loyer, les charges et la solidarité)
	art. 18 (blocage des loyers)
	art. 20-1 (mise en conformité en cas d’indécence)	_
	art. 21 (délivrance d’une quittance)
	art. 22 (sort du dépôt de garantie)	_
	art. 22-1 (cautionnement)
	art. 22-2 (pièces justificatives)
	art. 24 (clause résolutoire, résiliation)	_
	art. 24-1 (possibilité de donner mandat à une association pour une action en justice)	_
	art. 25-3 à 25-11 (régime propre aux locations en me-blé à usage de résidence principale)	art. 25-4 (notion de logement meublé) art. 25-5 (inventaire du mobilier)
	_	art. 25-12 à 25-18 (régime général du bail mobilité)