Conditions d'exercice de l'action oblique en résiliation d'un bail commercial
11.05.2021
Gestion d'entreprise
L'action oblique permet à tout copropriétaire d'exercer les droits et actions du copropriétaire bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail commercial lorsque le preneur méconnaît le règlement de copropriété.
La Cour de cassation affirme qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail, dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. Elle relève, par ailleurs, que le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres. Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.
En l’espèce, plusieurs nus propriétaires et une usufruitière donnent à bail à une société un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.
Se plaignant de nuisances sonores et olfactives, des propriétaires d’un lot contigu à ce local assignent l’usufruitière, la société ainsi que le syndicat de copropriétaires en résiliation du bail et expulsion de la société et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.
La demande est accueillie par les juges du fond.
Un pourvoi en cassation est alors exercé au motif qu’un copropriétaire ne peut, sans porter une atteinte excessive à la liberté contractuelle, agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre un autre copropriétaire et un preneur.
La Cour de cassation rejette le pourvoi pour les raisons indiquées plus haut. Elle s’appuie sur l’article 1166 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qui dispose que les créanciers peuvent exercer les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.