28.06.2024
Immobilier
Un arrêté du 14 juin 2024 définit les grilles de contrôle permettant à l'organisme ayant certifié le professionnel de maintenir, suspendre ou retirer la certification obtenue pour réaliser les audits des maisons individuelles énergivores.
Depuis le 1er avril 2023, en métropole, les logements vendus en monopropriété classés F et G doivent faire l'objet, en vertu de l'article L. 126-28-1 du CCH, d'un audit énergétique intégré au dossier de diagnostic technique. Les professionnels appelés à établir ces audits énergétiques doivent satisfaire aux critères de compétences qui ont été fixés par un décret du 4 mai 2022 (D. n° 2022-780, 4 mai 2022, art. 1er : JO, 5 mai).
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Entre autres professionnels du bâtiment, les diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour effectuer des DPE peuvent réaliser de tels audits, mais seulement pour les maisons individuelles énergivores. A ce titre, ils doivent justifier de compétences spécifiques définies par un référentiel détaillé par un décret du 20 décembre 2023, qui est applicable à compter du 1er juillet 2024, sous réserve de dispositions transitoires. Ce texte précise, par ailleurs, les modalités de contrôle de ces compétences (D. n° 2023-1219, 20 déc. 2023, art. 1er à 7, 9 et ann. : JO, 21 déc.).
Le respect de ce référentiel permet une extension du périmètre de la certification obtenue dans le domaine du DPE, dénommée « extension de certification pour l'audit énergétique ». Pour être candidat à cette extension de certification, le diagnostiqueur doit être titulaire d'une certification au titre du DPE (avec ou sans mention) en cours de validité (pas de retrait, pas de suspension). et ce, depuis au moins 2 ans pendant les 3 dernières années s'il s'agit d'une première certification DPE.
L'organisme de certification doit vérifier, à chaque contrôle, que le diagnostiqueur est à jour de ses obligations au titre du référentiel (notamment, suivi des formations continues et assurance obligatoire). En cas de non-respect des exigences, l'extension de certification est suspendue jusqu'à régularisation dans un délai maximum d'un an. En tout état de cause, le retrait ou la suspension de la certification au titre du DPE entraîne respectivement celui ou celle de l'extension de certification au titre de l'audit énergétique (D. n° 2023-1219, 20 déc. 2023, art. 4 et 7, et ann. III).
Un arrêté du 14 juin 2024 définit les suites que l'organisme de certification doit donner à ses opérations de contrôle, en application des articles 4 et 7, et de l'annexe III au décret du 20 décembre 2023. Les contrôles sur ouvrage en cours d'audit et après élaboration de celui-ci sont répertoriés selon des écarts constatés, non-critiques ou critiques selon leur impact sur le résultat de l'audit.
Une grille de contrôle détaille les niveaux d'écarts en fonction du contrôle documentaire et du contrôle sur ouvrage (volet « recommandations de travaux » et volet « diagnostic »). Au regard du niveau d'écarts retenu et des circonstances propres à chaque audit, notamment le caractère intentionnel ou non des faits reprochés, l'organisme doit évaluer les suites à donner au contrôle réalisé, en ayant pris soin au préalable d'organiser une procédure contradictoire avec le diagnostiqueur pour éviter tout nouveau manquement et garantir la qualité de la certification délivrée.
Selon la deuxième grille de contrôle mise en place par l'arrêté, les suites à donner peuvent aller de la validation du contrôle et du maintien de la certification (niveau 0) à la suspension temporaire puis au retrait de la certification (niveau 3). Pour les niveaux intermédiaires, l'organisme peut exiger du professionnel de suivre une nouvelle formation, incluant un cas test ou un examen pratique.
Si les délais de mise en œuvre des contrôles et des suites ne sont pas tenus du fait du diagnostiqueur (hormis les cas d'absence dûment justifiée) ou si le diagnostiqueur fait volontairement obstacle aux contrôles, l'organisme de certification procède alors à une suspension voire à un retrait de certification. Pour tous les contrôles, si l'organisme constate que le professionnel n'était pas certifié à la formation du contrat ou à la date d'envoi du rapport à l'observatoire « audit » géré par l'ADEME, il doit retirer la certification et en informer les services chargés de la répression des fraudes.
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