Cotisation au fonds de travaux, usufruit du lot et clause de solidarité

Le règlement de copropriété peut valablement stipuler qu'usufruitiers et nus-propriétaires sont solidairement et indivisiblement responsables du paiement des charges vis-à-vis du syndicat, et ce, quelle que soit la nature des travaux exécutés (Cass. 3^e civ., 14 avr. 2016, n° 15-12.545 : Bull. civ. III, n° 849 ; CA Paris, 2^e ch., sect. B, 15 juin 2000, n° 1998/26878 ; CA Toulouse, 1^re ch., sect. 1, 9 janv. 2001, n° 1999/05635 ; CA Paris, 23^e ch., sect. B, 26 juin 2003, n° 2003/01285). 

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Le ministère de la Justice, interrogé sur l'application de cette clause aux cotisations dues au titre du fonds de travaux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, II), prend appui sur un arrêt de la cour d'appel de Rennes pour répondre par l'affirmative (CA Rennes, 4^e ch, 20 mai 2021, n° 19/02202).

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Une telle clause simplifie grandement la tâche du syndic chargé de recouvrer les sommes. Toutefois, au stade où sont réclamées les cotisations, la nature des dépenses auxquelles elles seront affectées ne sera pas déterminée. Les litiges seront donc le plus souvent résolus a posteriori, une fois les travaux votés, par le biais d'actions récursoires, car clause ou non, les règles du code civil relatives à la répartition du coût des travaux entre usufruitiers et nus-propriétaires s'appliquent

Le ministère relève que « la cotisation au fonds de travaux constituant une réserve de fonds dont l'usage peut être divers et dont le versement est une charge annuelle obligatoire, elle pourrait s'analyser comme une charge annuelle incombant à l'usufruitier au sens de l'article 608 du code civil, sans préjudice d'une éventuelle action de ce dernier à l'encontre du nu-propriétaire en cas d'emploi des fonds à des fins de grosses réparations. (...) Le raisonnement en termes de ratios moyens observés entre travaux d'entretien et grosses réparations en copropriété pourrait s'avérer inadapté à la majorité des situations, compte tenu de la diversité des immeubles, de leurs structures, compositions, états et entretien, la moyenne n'étant pas ici gage de représentativité ».

Cette réponse illustre une fois de plus l'utilité de la clause de solidarité dans laquelle il est conseillé de faire ressortir son application aux cotisations au fonds de travaux en précisant bien qu'elle s'applique quelle que soit la nature des travaux exécutés, à charge pour les débiteurs solidaires d'exercer entre eux, les actions nécessaires pour récupérer les sommes qui ne leur incombent pas en application de la loi.

La réforme du fonds de travaux par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, applicable de façon échelonnée selon la taille de la copropriété à partir du 1^er janvier 2023, n'aura aucune influence sur cette solution.