Coup de rabot sur l'indice des loyers commerciaux

L’ILC, créé par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, dite de modernisation de l’économie, et défini par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008,  a été constitué à l’origine par l’addition pondérée des moyennes sur une année de trois indices publiés par l’INSEE : l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCL) pour 50%, l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) pour 25% et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables (ICAVaCD) pour 25%.

Gestion d'entreprise

La gestion d’entreprise constitue l’essentiel de l’activité d’un dirigeant d’entreprise. Elle fait appel à un grand nombre de notions empruntées de la comptabilité, de la finance (gestion des risques au moyen de la gestion des actifs et des assurances professionnelles), du droit des affaires (statut juridique, contrats commerciaux, fiscalité, cadre réglementaire et légal de l’activité), de la gestion de ressources humaines...

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Ce nouvel indice légal avait pour objet d’offrir un substitut à l’indice du coût de la construction, dont l’emballement entre le 3^ème trimestre 2007 et le 3^ème trimestre 2008 (+ 10,46 % !) avait mis à mal la trésorerie de beaucoup de preneurs – et donné incidemment à certains bailleurs la mauvaise idée de concevoir et d’imposer des clauses d’indexation à sens unique ou avec plancher (dont on sait les « retours de manivelle » judiciaire qu’elles ont ensuite parfois valu à leurs auteurs).

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En 2016, l’INSEE avait déjà dû intervenir pour améliorer la méthode de calcul de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, mais il ne s’agissait alors que d’un ajustement à la marge.

En décembre 2021 se sont tenues les Assises du commerce destinées à tracer « la feuille de route du commerce » jusqu’en 2030 et aider les acteurs à faire face aux défis actuels auxquels le commerce est confronté. L’un des défis majeurs était évidemment les réponses à apporter à l’explosion du commerce en ligne dont le chiffre d’affaires global a bondi en quelques années, selon Bercy, de près de 100% entre 2014 et 2021, sous la double poussée d’abord de l’évolution progressive et inexorable des habitudes d’achats, ensuite et surtout des confinements et restrictions d’accès aux commerces physiques dus à la crise sanitaire du Covid-19.

Au vu des conclusions des travaux de l’INSEE menés à l’occasion de ces Assises, des propres recommandations des fédérations de bailleurs conscientes des difficultés de leurs locataires, et des alertes lancées par les principales associations de commerçants, le Gouvernement a décidé de faire usage de son pouvoir réglementaire pour redéfinir la structure de l’ILC en supprimant purement et simplement sa composante « chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur » afin de limiter sa hausse mécanique due à l’emballement du commerce en ligne.

« Modérer considérablement les revalorisations des loyers en 2022 et 2023 » :  tel est, selon Bercy, l’objectif du décret du 14 mars 2022 qui « doit permettre de diviser par deux la revalorisation des loyers indexés sur l’ILC de mars 2022 et devrait limiter les revalorisations fondées sur les publications trimestrielles suivantes en 2022 et 2023. »

Ainsi le décret du 14 mars 2022 limite-t-il désormais la composition de l’ILC à la moyenne pondérée de l’indice des prix à la construction neuve et de l’indice du coût de la construction, à raison respectivement de 75% et 25% (art. 2 et 4 comb.)

L’article 5 précise que « La nouvelle formule de calcul s'applique à la première publication de l'indice trimestriel des loyers commerciaux suivant la publication du présent décret. » Cette rédaction n’est pas très heureuse car il eût mieux valu écrire « dès » la première publication de l’ILC rénové (en l’occurrence, mars 2022), pour éviter qu’un esprit malin ne conteste son application aux trimestres suivants contrairement à l’annonce du ministère…

Dans un communiqué commun, l’Alliance du commerce et le Procos (Fédération pour la promotion du commerce spécialisé) ont immédiatement salué cette mesure.

Côté bailleurs, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et la Fédération des Entreprises immobilières (FEI) en ont fait évidemment de même puisqu’ils avaient préconisé cette réforme.

Les mauvaises langues critiqueront à n’en pas douter une décision opportuniste moins d’un mois avant le premier tour d’une importante élection…

Cette mesure suffira-t-elle à freiner l’effet inflationniste de l’ILC sur les loyers qui lui sont indexés -et sur le plafonnement légal calculé sur ce même indice ?

Rien n’est moins sûr, lorsqu’on sait que l’ICC (dont la pertinence pour mesurer l’évolution des loyers reste à démontrer) va probablement subir à très court terme les effets de l’inflation mondiale du coût des matières premières et des matériaux de construction, liée à la guerre menée par la Russie et peser sur l’ILC, même pour une part réduite.

Ce qui appellera de nouvelles interventions qui s’inscriront peut-être dans un plan plus global de protection du commerce, dont tous les acteurs du secteur appellent de leurs vœux l’adoption au cours du prochain quinquennat.