Un communiqué de presse de la Fédération bancaire française a annoncé la mise en place, de février à fin décembre 2024, d'un dispositif d'accompagnement destiné aux clients ayant éprouvé des difficultés à concrétiser leurs projets immobiliers.
Covid-19 : impact sur les procédures PLU et SCOT en cours
14.05.2020
Immobilier
L'ordonnance du 13 mai 2020 stabilise les mesures de suspension et de report des délais applicables, du fait de la crise sanitaire, aux PLU, PLUi et SCOT en cours. Les délais sont ainsi décorrélés de la prolongation de l'état d'urgence. Avis des personnes publiques associées sur le projet de PLU ou de SCOT arrêté, caractère exécutoire du document, délai de recours dans le cadre du contrôle de légalité ... le point sur les impacts concernant les documents.
La loi n° 2020-546 prorogeant l'état d'urgence sanitaire (jusqu'au 10 juillet) n'a pas pour effet d'allonger les délais applicables aux procédures PLU et SCOT en cours. L'ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 clarifie la situation en sanctuarisant la date initialement retenue (fin de l'état d'urgence + 1 mois), soit le 23 juin à minuit. Les délais sont ainsi suspendus ou reportés de la manière indiquée ci-dessous.
Immobilier
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Remarque : un autre texte, paru au JO du 8 mai 2020, fixe le terme de la période de suspension des délais en matière de contentieux et d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (Ord. n° 2020-539, 7 mai 2020) : voir notre article "Covid 19 : les dispositions urbanistiques revues ... et corrigées".
Les conséquences de la crise sanitaire due au Covid-19 sur les PLU et les SCOT en cours d'élaboration ou de révision se manifestent à différentes étapes.
Les articles 6 et 7 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l'ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 posent le principe de suspension des délais à l'issue desquels une décision, un accord ou un avis d'une administration de l'Etat, d'une collectivité territoriale, d'un organisme ou personne chargés d'une mission de service public administratif peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement. Dès lors qu'ils n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020, ces délais sont suspendus à cette date, et ce jusqu'au 23 juin inclus (soit un mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire actuel).
Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir entre le 12 mars et le 23 juin est reporté jusqu'à l'achèvement de cette période.
Avis des PPA sur les projets de PLU et de SCOT arrêtés
Lorsque le conseil municipal ou communautaire a arrêté le projet de PLU ou de PLUi, celui-ci est soumis pour avis aux personnes publiques associées (PPA) mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9 du code de l'urbanisme (Etat, région, département, organismes consulaires, etc.). Ces personnes et organismes disposent d'un délai de 3 mois pour donner un avis qui, en l'absence de réponse expresse, est généralement réputé favorable (C. urb., art. L. 153-16 et R. 153-4). Des dispositions similaires organisent la consultation des PPA sur le projet de SCOT arrêté (C. urb., art. L. 143-20 et R. 143-4). La suspension des délais prévue aux articles 6 et 7 de l'ordonnance du 25 mars 2020 leur est applicable. Il en va de même pour les commissions ou personnes dont la consultation peut s'imposer au regard de la situation - telles la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) en cas de réduction de ces surfaces et la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS) consultée sur les UTN en montagne - elles entrent dans la catégorie des organismes et personnes de droit public chargées d'une mission de service public administratif.
| Personnes rendant un avis | Délai prévu par le code de l'urbanisme |
Projet transmis avant le 12 mars 2020 | Projet transmis entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus | |
|---|---|---|---|---|
| Préfet (Etat) |
Avis réputé favorable à l'issue d'un délai de 3 mois |
Le délai est suspendu à compter du 12 mars. Il recommence à courir le 24 juin pour la durée restante (1) | Report intégral. Le délai de 3 mois commence à courir le 24 juin (1) | |
| Région Département |
Avis réputé favorable à l'issue d'un délai de 3 mois |
Le délai est suspendu à compter du 12 mars. Il recommence à courir le 24 juin pour la durée restante (1) | Report intégral. Le délai de 3 mois commence à courir le 24 juin (1) | |
|
CDPENAF (si réduction des espaces agricoles, naturels et forestiers) |
Avis réputé favorable à l'issue d'un délai de 3 mois. Dans certains cas, avis conforme requis (DOM, réduction des surfaces AOP, etc.) |
Le délai est suspendu à compter du 12 mars. Il recommence à courir le 24 juin pour la durée restante (2) | Report intégral. Le délai de 3 mois commence à courir le 24 juin(2) | |
|
Comité de massif CDNPS (formation spécialisée des UTN) |
Avis réputé favorable à l'issue d'un délai de 3 mois | Le délai est suspendu à compter du 12 mars. Il recommence à courir le 24 juin pour la durée restante (3) | Report intégral. Le délai de 3 mois commence à courir le 24 juin (3) | |
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(1) L'avis peut être rendu avant l'échéance (2) La CDPENAF peut délibérer par voie dématérialisée en application de l'ordonnance du 6 novembre 2014 et du décret du 26 décembre 2014 (3) La commission examine la demande lors de sa première réunion si elle se tient plus de 3 mois après la date de notification ou dans un délai de 3 mois à compter de cette réunion (C. urb., art. R. 122-15). L'ordonnance du 27 mars 2020 lui permet de délibérer par voie dématérialisée |
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Enquête publique
Les mesures de consultation du public et les enquêtes publiques organisées dans le cadre des procédures d'élaboration ou d'évolution des documents d'urbanisme relèvent également de l'article 7 de l'ordonnance du 25 mars 2020, modifiée par celle du 13 mai 2020. Les délais prévus pour la consultation ou la participation du public sont suspendus, à compter du 12 mars, jusqu'au 30 mai inclus. Cette date est désormais sanctuarisée (la rédaction antérieure prévoyait la suspension à l'expiration d'une période de 7 jours suivant la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit jusqu'au 30 mai).
Caractère exécutoire des documents d'urbanisme
Les articles 6 et 7 de l'ordonnance du 25 mars 2020 modifiée concernent également le caractère exécutoire des actes.
Approbation d'une carte communale
La carte communale est soumise à une double approbation. Après délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI compétent, la carte est transmise au préfet qui dispose d'un délai de 2 mois, à l'expiration duquel il est réputé l'avoir approuvée (C. urb., art. L. 163-7). Les mesures de suspension des délais s'appliquent au délai qui lui est imparti (voir tableau ci-dessous).
Entrée en vigueur du PLU ou du PLUi
Lorsque le PLU communal ou intercommunal porte sur un territoire couvert par un SCOT approuvé, il devient exécutoire dès lors qu'il a été publié et transmis au préfet dans les conditions définies aux articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du CGCT (C. urb., art. L. 153-23). L'ordonnance relative au report des délais n'a donc pas d'incidence dans cette hypothèse. Le document devient exécutoire immédiatement dès sa publication et sa transmission.
Lorsque le PLU ou le PLUi n'est pas couvert par un SCOT ou lorsqu'il comporte des dispositions tenant lieu de programme local de l'habitat, il devient exécutoire un mois après sa transmission au préfet, sous réserve des modifications adressées par lettre d'observations (C. urb., art. L. 153-24 à L. 153-26). La règle de suspension des délais trouve ici à s'appliquer et bénéficie au préfet, ce qui diffère le caractère exécutoire du plan (voir tableau ci-dessous). Il convient de noter que si le préfet adresse une lettre d'observations, l'entrée en vigueur du plan est conditionnée à la réalisation des modifications demandées.
Entrée en vigueur du SCOT
Le SCOT approuvé est publié et transmis au préfet. Il devient en principe exécutoire 2 mois après sa transmission, sous réserve des modifications qui peuvent être demandées dans ce délai (C. urb., art. L. 143-24 et L. 143-25). Comme pour le PLU, la période de gel a pour effet d'octroyer un délai supplémentaire au préfet pour adresser une lettre d'observations.
| Document | Principe | Transmis avant le 12 mars 2020 | Transmis entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus |
|---|---|---|---|
| Carte communale | Le préfet a 2 mois pour approuver la carte. A défaut, elle est réputée approuvée |
Le délai est suspendu à compter du 12 mars. Il recommence à courir le 24 juin pour la durée restante (1) |
Report intégral. Le délai de 2 mois commence à courir le 24 juin |
| PLU/PLUi couverts par un SCOT | Exécutoire dès qu'il a été publié et transmis au préfet | Exécutoire dès qu'il a été publié et transmis au préfet | Exécutoire dès qu'il a été publié et transmis au préfet |
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PLU/PLUi non couverts par un SCOT PLUi-H |
Exécutoire 1 mois après sa transmission au préfet, sous réserve des modifications demandées par lettre d'observations. Dans ce cas, il est exécutoire après réalisation des modifications |
Le délai est suspendu à compter du 12 mars. Il recommence à courir le 24 juin pour la durée restante (2).
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Report intégral. Le délai de 1 mois commence à courir le 24 juin (2) |
| SCOT | Exécutoire 2 mois après sa transmission, sous réserve des modifications qui peuvent être demandées dans ce délai. Dans ce cas, il est exécutoire après réalisation des modifications | Le délai est suspendu à compter du 12 mars. Il recommence à courir le 24 juin pour la durée restante (2) | Report intégral. Le délai de 2 mois commence à courir le 24 juin (2) |
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(1) Le préfet peut prendre une décision expresse entre le 12 mars et l'expiration de la durée restante (2) En cas de lettre d'observations, le caractère exécutoire reste conditionné à la réalisation des modifications demandées par le préfet | |||
Exercice du contrôle de légalité
Le recours que peut exercer le préfet dans le cadre du contrôle de légalité sur les documents d'urbanisme entre dans le champ de l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 modifiée. Dès lors, un recours qui aurait dû être accompli pendant la période allant du 12 mars au 23 juin 2020 est réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de 2 mois. Dans ce cas, le délai de recours du préfet est entièrement reporté et commence à courir à compter du 24 juin.
En revanche, si le délai de 2 mois commence à courir au cours de la période indiquée mais s'achève après le 23 juin, il n'y a pas de report possible.
Remarque : un arrêté du 4 mai 2020, publié au JO du 13 mai, prévoit une dérogation temporaire au cahier des charges des dispositifs de télétransmission des actes soumis au contrôle de légalité afin de faire face à la crise sanitaire. En effet, les collectivités rencontrent des difficultés à renouveler les certificats d'authentification permettant de sécuriser la télétransmission des actes soumis au contrôle de légalité. Leur renouvellement (référentiel général de sécurité) impose une remise en main propre, non compatible avec les consignes de confinement. Afin de permettre la continuité des services de télétransmission des actes soumis au contrôle de légalité, il doit donc être permis, temporairement, jusqu'au 1er juillet 2020, de délivrer des certificats d'authentification relevant d'un niveau de sécurité moindre.
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