Covid-19 : petit guide pratique pour l'agent immobilier

Les agences immobilières n’étant pas des entreprises relevant de secteurs d’activités essentielles à la sécurité de la nation et à la continuité de la vie économique et sociale, elles sont fermées au public depuis le 17 mars à 12h00. Elles ne sont pas pour autant inactives et peuvent bénéficier de plusieurs mesures de soutien aux entreprises.

Les chambres de commerce et d’industrie sont fermées au public mais restent fonctionnelles virtuellement. Prévu pour l’été 2020, le traitement dématérialisé des demandes de cartes professionnelles et habilitations n'est pas encore effectif, mais les professionnels peuvent envoyer leurs dossiers par la voie postale.

Côté timing, à la suite de la publication de la loi du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a prévu la suspension ou le report de certains délais. Il se déduit de son article 3, 3°, que les cartes, habilitations et déclarations préalables expirant entre le 12 mars 2020 et un mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire voient leur durée prorogée de deux mois à compter de la fin de cette période. A ce jour, l’état d’urgence sanitaire est prévu jusqu’au 24 mai. La fin de la période visée par l’ordonnance est ainsi fixée au 24 juin. Cette prorogation de deux mois, qui irait donc jusqu'au 24 août, est supplétive (Ord. n° 2020-427, 15 avr. 2020, art. 3 : JO, 16 avr.). D’ailleurs, CCI France précise sur son site internet que les droits des cartes sont prorogés jusqu’au « 25 août 2020 ».

L’arrêt des signatures d’actes à la mi-mars a empêché l’encaissement des commissions liées aux ventes réalisées les mois précédents. Toutes les agences immobilières transactionnaires ont ainsi été impactées par le confinement. Le ministère chargé du logement alerté, une bouffée d’oxygène a été apportée au secteur avec un décret du 3 avril 2020 permettant au notaire, « jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire », à savoir actuellement jusqu’au 24 juin 2020, de recevoir à distance le consentement des parties à la vente pour la régularisation de l’acte authentique sur support électronique. Contrairement au dispositif précédent qui ne permettait pas de recueillir à distance le consentement des parties et qui nécessitait l’établissement de procurations, depuis le 5 avril, l’acte authentique peut être signé à distance, électroniquement et sans procuration, par le notaire. Ce dernier doit utiliser un système de visioconférence certifié par le Conseil supérieur du notariat (CSN), garantissant l’identité des parties comme l’intégrité et la confidentialité du contenu de l’acte. Le notaire recueille la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l’acte au moyen d’un procédé de signature électronique qualifié et appose sa signature électronique sécurisée. Dans la mesure où à peine 40 % des offices notariaux sont équipés d’installations de visioconférence, le CSN appelle à la mutualisation des équipements entre notaires.

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 adapte ainsi le régime d’établissement des actes notariés sur support électronique à l’impossibilité pour les parties et pour le personnel des offices de se rendre physiquement dans une étude durant l’état d’urgence sanitaire, ce qui permet désormais aux agents immobiliers de toucher les commissions dues. La régularisation des actes de vente reste cependant ralentie, même si les services administratifs de publicité foncière sont en principe de nouveau ouverts depuis le 1^er avril 2020, alors que la moitié d’entre eux étaient fermés fin mars.

Les difficultés rencontrées par les employeurs face à l’épidémie de coronavirus sont prises en compte par l’Urssaf qui leur permet de repousser les échéances de paiement des cotisations sociales. Ainsi, les agents immobiliers employeurs qui avaient des dates d’échéance Urssaf au 15 mars, au 5 et au 15 avril 2020 ont déjà pu reporter tout ou partie du paiement des cotisations salariales et patronales, jusqu’à trois mois et sans pénalité. Leurs paiements ont pu être modulés en fonction de leurs besoins. En effet, il est possible de moduler le paiement en fonction des besoins en ramenant le montant à zéro ou au montant correspondant au paiement d’une partie des cotisations (Actualité Urssaf, 7 avr. 2020).

En tant que commerçant, l’agent immobilier a accès aux démarches à effectuer pour obtenir un délai de paiement, pour ajuster son échéancier à son revenu ou obtenir une aide de l'action sociale par les moyens suivants :

- par internet sur secu-independants.fr, « mon compte » pour une demande de délai ou de revenu estimé : https://www.ma.secu-independants.fr/authentification/login ;

- par courriel, en choisissant l'objet « Vos cotisations », motif « Difficultés de paiement » : https://www.secu-independants.fr/contact/adresse-telephone/urssaf/ ;

- par téléphone au 3698 (service gratuit + prix appel).

De plus, un communiqué de presse interministériel du 10 avril 2020 annonce la mise en place, par le Conseil de la protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI), avec l'accord du gouvernement, d’une aide financière exceptionnelle pour tous les commerçants et artisans. Cette aide correspondra au montant des cotisations de retraite complémentaire versées par les artisans et commerçants sur la base de leurs revenus de 2018 et pourra aller jusqu’à 1 250 €. Elle sera versée de façon automatique par les Urssaf et ne nécessitera aucune démarche des travailleurs indépendants concernés. Les ministres ont par ailleurs décidé que le montant de cette aide serait exonéré d’impôt sur le revenu ainsi que de cotisations et de contributions sociales. Le recours aux réserves financières du régime complémentaire des indépendants à hauteur d’1 Md€ pour financer cette aide exceptionnelle a été justifié par la gravité de la crise économique qui fragilise l’ensemble des artisans et commerçants, dans la mesure où le niveau des réserves du régime de retraite complémentaire des indépendants permet ce financement sans remettre en cause sa capacité à garantir les pensions sur le long terme.

Depuis le 15 mars 2020, les entreprises affectées par la crise du coronavirus, telles que les agences immobilières, peuvent solliciter le report et/ou la remise de leurs échéances fiscales (Communiqué de presse DGFiP-Acoss, 13 mars 2020, n° 987 bis). Cette demande concerne tous les impôts des entreprises (IS, taxe sur les salaires, CFE, CVAE, etc.) à l’exception de la TVA et des taxes assimilées, du reversement de prélèvements à la source et de la TSCA. La demande est formulée via un formulaire spécifique disponible sur www.impots.gouv.fr adressé par mail au service des impôts des entreprises (SIE) ou à la DGE pour les grandes entreprises. Les reports sont accordés à toute entreprise en difficulté du fait de la crise sanitaire, pour un délai de trois mois, sans pénalité ni intérêt de retard ni justificatif. Les remises supposent la justification de difficultés caractérisées de l’entreprise qu’un report de paiement ne suffit pas à surmonter (baisse de chiffre d’affaires, autres dettes à honorer, situation de la trésorerie).

L'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 a créé un fonds de solidarité, à destination principalement des très petites entreprises (TPE, micro-entreprises) particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de Covid-19. Les décrets n° 2020-371 du 30 mars 2020, n° 2020-394 du 2 avril 2020 et n° 2020-433 du 16 avril 2020 ont précisé les conditions et les modalités exigées pour en bénéficier.

Peuvent y prétendre les personnes physiques (travailleurs indépendants, etc.) et les personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) exerçant une activité économique et remplissant les conditions suivantes :

- avoir débuté leur activité avant le 1^er février 2020 ;

- ne pas avoir déposé de déclaration de cessation de paiement au 1^er mars 2020 ;

- avoir un effectif inférieur ou égal à dix salariés ;

- avoir réalisé un chiffre d'affaires hors taxes lors du dernier exercice clos inférieur à un million d'€ (pour les entreprises n'ayant pas encore clos d'exercice, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 d’€) ;

- avoir un bénéfice imposable (augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant) au titre du dernier exercice clos inférieur à 60 000 € (pour les entreprises n'ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable est établi, sous leur responsabilité, au 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur 12 mois). Au titre du mois d’avril 2020, la limite de 60 000 € est analysée, pour les sociétés, par associé et non plus au niveau de la personne morale. Et pour toutes les entreprises, la présence du conjoint collaborateur est prise en compte ;

- ne pas être contrôlées par une société commerciale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce ;

- avoir fait l'objet d'une interdiction administrative d'accueil du public entre le 1^er et le 31 mars 2020, ou bien avoir subi une perte de chiffre d'affaires supérieure à 50 % pendant cette période par rapport à l'année précédente. Un premier seuil faisait état d’une perte de CA de plus de 70 %, seuil désormais abaissé à 50 % par le décret modificatif n° 2020-394 du 2 avril 2020.

Pour l’heure, l’aide versée prend la forme d’une subvention de 1 500 € si la perte de chiffre d’affaires est supérieure à 1 500 € (ou une aide égale à la perte de chiffre d'affaires si celle-ci est inférieure à 1 500 €). Les TPE ayant subi une importante baisse d'activité en mars et en avril 2020 peuvent obtenir deux fois cette aide financière de base, c'est-à-dire 3 000 € car elle est reconductible. La demande est à effectuer par voie dématérialisée, au plus tard le 30 avril 2020, sur le site www.impots.gouv.fr.

Les bénéficiaires de cette aide peuvent également, depuis le 15 avril, demander une aide complémentaire dont le montant varie entre 2 000 et 5 000 € selon le cas (plusieurs critères peuvent être à examiner, par exemple le chiffre d’affaires, la difficulté d’obtenir un prêt ou le risque de dépôt de bilan), versée par leur région si elles remplissent les conditions suivantes :

- employer au moins un salarié ;

- se trouver dans l'impossibilité de régler leurs dettes à 30 jours ;

- avoir eu un refus à leur demande de prêt de trésorerie d'un montant raisonnable faite depuis le 1^er mars 2020 auprès d'une banque dont elles étaient clientes à cette date ou ne pas avoir eu de réponse passé un délai de 10 jours.

La demande d'aide complémentaire doit être effectuée par voie dématérialisée, au plus tard le 31 mai 2020 auprès des services des conseils régionaux.

Le ministre de l’économie et des finances a indiqué aux médias, le 8 avril dernier, que les entreprises qui risquent de déposer leur bilan pourront en outre bénéficier d'une exonération des charges dont le paiement a été reporté.

Le gouvernement a annoncé que les entreprises peuvent se rapprocher de leurs banques pour obtenir un rééchelonnement de leurs emprunts. En cas de difficulté pour ce faire, la Médiation du crédit est un dispositif public et gratuit qui aide les entreprises face à leurs établissements financiers (banques, crédit bailleurs, sociétés d'affacturage, assureurs-crédit, etc.). Toute entreprise peut ainsi saisir le médiateur du crédit sur le site internet de la Banque de France : https://mediateur-credit.banque-france.fr

Pour aider les entreprises à passer le choc du confinement, jusqu’au 31 décembre 2020, les entreprises employant moins de 5 000 salariés et réalisant un chiffre d’affaires de moins d’un milliard d’€, quelle que soit leur forme juridique (sociétés, commerçants, artisans, exploitants agricoles, professions libérales, micro-entrepreneurs, associations et fondations ayant une activité économique, etc.), à l’exception des sociétés civiles immobilières, des établissements de crédit et des sociétés de financement, peuvent demander à leur banque habituelle un prêt garanti par l’État pour soutenir leur trésorerie. Les démarches pour le demander sont présentées sur le site du ministère de l’économie.         

Le prêt peut représenter jusqu’à trois mois du chiffre d'affaires 2019 (ou deux années de masse salariale pour les entreprises innovantes ou créées depuis le 1^er janvier 2019). Aucun remboursement ne sera exigé la première année ; l’entreprise pourra choisir d’amortir le prêt sur une durée maximale de cinq ans. Les banques s’engagent à examiner toutes les demandes et à distribuer massivement, à prix coûtant, les prêts garantis par l’État pour soulager sans délai la trésorerie des entreprises et des professionnels.

Le ministre de l’économie et des finances envisage aussi la déclaration d’un état de catastrophe naturelle sanitaire qui permettrait d’associer les compagnies d’assurance et leurs réassurances à l’aide à apporter aux entreprises.

Dès le 16 mars 2020, un communiqué de presse du ministère du travail a indiqué que le télétravail devenait la règle impérative pour tous les postes le permettant,t que pour les emplois non éligibles au télétravail, les règles de distanciation devaient impérativement être respectées.

La loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de coronavirus a prévu la possibilité pour le gouvernement de prendre des mesures par ordonnance afin de permettre à tout employeur d'imposer ou de modifier unilatéralement les dates des jours de réduction du temps de travail, des jours de repos prévus par les conventions de forfait et des jours de repos affectés sur le compte épargne temps (CET) du salarié, en dérogeant aux délais de prévenance et aux modalités d'utilisation définis par le code du travail et par les conventions et accords collectifs applicables. L’ordonnance n° 2020-323 publiée au JO du 26 mars 2020 détaille ces dérogations ainsi que les modalités d’informations des instances représentatives du personnel.

Ainsi, l’entreprise verse une indemnité égale à 70 % du salaire brut (environ 84 % du net) à ses salariés. Seuls les salariés au SMIC ou moins sont indemnisés à 100 %. L’entreprise sera intégralement remboursée par l’État, pour les salaires jusqu’à 6 927 € bruts mensuels, c’est à dire 4,5 fois le SMIC.

Pour placer les salariés en chômage partiel, une demande d’activité partielle peut être déposée en ligne sur le site du ministère du travail dédié au chômage partiel. 

Pour en savoir plus, il convient de consulter le site du ministère du travail (https://travail-emploi.gouv.fr/emploi/accompagnement-des-mutations-economiques/activite-partielle) ou la DIRECCTE (http://idf.direccte.gouv.fr/Coronavirus-accompagnement-des-entreprises-impactees). Actuellement, ce sont déjà 10 millions de salariés qui sont placés dans ce dispositif de chômage partiel.

Plus que jamais, internet permet d'informer et de communiquer avec ses clients. Il convient donc, si tel n’est pas déjà le cas, de mettre à jour ses informations sur son site et ses réseaux sociaux, afin que les clients puissent contacter l’agence immobilière.

Certains clients ont signé leur acte authentique de vente et veulent savoir s’ils peuvent déménager comme prévu. Une circulaire du 1^er avril 2020 du ministre en charge des transports et du ministre chargé de la ville et du logement fixe le principe du report jusqu’à nouvel ordre des déménagements. Seuls restent autorisés les déménagements de particuliers relevant d’urgences sanitaires, sociales ou de péril, les déménagements indispensables d’entreprises et les déménagements qui pourraient être rendus nécessaires dans le cadre de l’organisation des soins face à l’épidémie. Cette circulaire est disponible sur les sites internet des deux fédérations de déménagement destinataires (https://www.csdemenagement.fr/images/0--2019-NL/NL-0107/m-2020.04.01-TG-CSD.pdf ; https://www.otre.org/wp-content/uploads/2020/04/2020.04.01-JD-JBD-T.-GROS-C.-DICOSTANZO.pdf). Par conséquent, en pratique, il est possible d’assurer les visites impératives pour les clients qui ont un besoin urgent de se loger, mais avec une seule personne par visite. Ces visites ne doivent être menées que par les agents immobiliers ou leurs collaborateurs volontaires, formés et respectueux des gestes barrières.

Les clients qui ont un dossier en cours sont souvent inquiets de son sort. Les agents immobiliers ont tout intérêt à les rappeler pour les informer que les délais sont allongés, que ce soit pour l’obtention des prêts ou la signature chez le notaire. A noter que les diagnostiqueurs, dont l’activité a d’abord été stoppée net avec la mise en place du confinement, font savoir qu’un certain nombre d’entre eux ont repris le travail dans les logements vides et que la filière met au point un protocole pour la reprise d'une partie des interventions en toute sécurité.

En amont de la transaction, les prospects peuvent s’interroger sur la faculté de visiter les logements en vente. Il est actuellement recommandé d’en rester aux visites virtuelles via les sites internet des agences, cela permet au moins aux candidats à l’achat d'avancer dans leurs recherches.

En aval de la transaction, certains clients peuvent commencer à éprouver des difficultés de remboursement de leur crédit immobilier en cours et interroger leur agent immobilier sur leurs droits. Il convient dans ce cas qu’ils se reportent aux stipulations de leurs prêts. Ceux-ci contiennent généralement une clause, dite de modularité, permettant de geler partiellement ou totalement le remboursement durant quelques mois. En cas de gel partiel, l’emprunteur continue de rembourser les intérêts, alors qu’en cas de gel total, le remboursement du capital comme celui des intérêts est suspendu. Les emprunteurs en voie de difficulté doivent discuter au premier chef avec leur établissement prêteur. En cas de conflit avéré, ils peuvent saisir le médiateur de leur banque.

Les agents immobiliers peuvent mettre à profit cette période de confinement pour faire tout ce qu'ils n'ont pas le temps de faire habituellement, notamment remettre à jour leurs fichiers clients. S’agissant des locaux, il convient de les aménager pour respecter les gestes barrières (marquage au sol, vitrines plexiglas, etc.) et de s’approvisionner en masques, gel hydroalcoolique et autres lingettes désinfectantes, afin d'être prêt lorsque l’agence rouvrira ses portes.

Même si le confinement perdure, les spécialistes de la gestion de patrimoine imaginent mal un effondrement des prix de l’immobilier, mais plutôt un marché tournant au ralenti, vendeurs et acheteurs attendant un retour à la normale pour mettre leurs biens en vente ou pour reprendre leurs recherches. Ils n’excluent d’ailleurs pas une sorte d’emballement pour rattraper les besoins d’achat et de mobilité paralysés par la crise, en particulier concernant les maisons avec jardin !

En tout état de cause, les agents immobiliers doivent rester en contact avec leurs clients, répondre à leurs questionnements, se tenir prêts pour la reprise, et d’ici là, faire le maximum « quoi qu'il en coûte ».