14.10.2021
Immobilier
Pour son isolation thermique par l'extérieur, le propriétaire d’un bâtiment existant bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin, en l’absence d’une solution alternative permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent.
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a créé un droit de surplomb, moyennant indemnité, afin de permettre la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur (CCH, art. L. 113-5-1, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172). Un décret en Conseil d’État précisera les modalités d’application du dispositif.
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de 35 centimètres au plus. Toutefois, le bénéfice de ce surplomb est subordonné à l’absence d’une solution alternative technique permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent. Le coût ou la complexité excessifs de cette solution alternative équivalent à son absence. Sauf accord des propriétaires des fonds surplombant et surplombé, l’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol (CCH, art. L. 113-5-1, I, al. 1, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
Dans la mesure où ce droit porte atteinte au droit de propriété du voisin, une indemnité préalable lui est due (CCH, art. L. 113-5-1, I, al. 2, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié, pour l’information des tiers, au fichier immobilier (CCH, art. L. 113-5-1, I, al. 4, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
Le droit de surplomb s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation (CCH, art. L. 113-5-1, I, al.1, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
La loi Climat et résilience prévoit que le droit de surplomb emporte fort logiquement le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux (CCH, art. L. 113-5-1, II, al. 1, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
Une autre indemnité est due au voisin à ce titre. Elle sera prévue dans la convention fixant les modalités de mise en œuvre du droit d’accès (CCH, art. L. 113-5-1, II, al. 2, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit d’accès (CCH, art. L. 113-5-1, III, al. 1, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
Dans les 6 mois de la notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds :
soit pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ;
ou à la méconnaissance des conditions du surplomb.
Dans ce même délai, le propriétaire voisin ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive (CCH, art. L. 113-5-1, III, al. 2, in fine, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
Toujours dans les 6 mois de la notification, le propriétaire peut également saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable due en contrepartie du droit de surplomb et du droit d’accès (CCH, art. L. 113-5-1, III, al. 3, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L’indemnité de surplomb demeure acquise (CCH, art. L. 113-5-1, IV, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 172).
Comme pour les autres membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le président peut désormais être renouvelé plusieurs fois dans ses fonctions, alors que jusqu'à présent il ne pouvait l'être qu'une seule fois. Ainsi, à compter du 7 mai 2025, le président et les membres du CNTGI sont tous nommés « pour une durée de 3 ans renouvelable ».
