Délai de 3 mois pour demander la résiliation du bail pour non-paiement de loyers et charges postérieurs

Une société est mise en redressement judiciaire le 20 octobre 2014 et bénéficie d’un plan de redressement le 15 juin 2016. Le 19 septembre 2019, le tribunal prononce la résolution du plan et la liquidation de la société. Le 23 octobre 2019, la SCI qui avait donné à bail des locaux à la société débitrice, saisit le juge-commissaire d’une requête en résiliation du bail pour non-paiement des loyers depuis l’ouverture de la liquidation judiciaire.

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La question soulevée concernait le délai de 3 mois édicté par l’article L. 622-14, 2° du code de commerce auquel renvoie l’article L. 641-13, 3°. Selon ce texte, une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire ne peut être introduite avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture.

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La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser que, si la liquidation judiciaire est prononcée suite à la conversion d’une procédure de sauvegarde ou de redressement, le point de départ du délai précité n’est pas le jugement ayant prononcé la liquidation judiciaire mais le jugement d’ouverture de la sauvegarde ou du redressement judiciaire (Cass. com., 19 févr. 2013, n° 12-13.662, n° 198 P + B). En effet, lorsqu’il y a conversion, c’est la même procédure qui se poursuit.

La situation est différente lorsque, comme en l’espèce, la liquidation judiciaire est prononcée suite à la résolution du plan, puisque c’est alors une seconde procédure qui s’ouvre. Dans cette hypothèse, la Cour de cassation en déduit tout à fait logiquement que le point de départ du délai est celui du jugement prononçant la résolution du plan et la liquidation judiciaire. Dès lors, la demande du bailleur intervenue le 23 octobre 2019 soit moins de trois mois après le jugement d’ouverture du 19 décembre 2019 était irrecevable car le délai de 3 mois n’avait pas expiré.

Mais le bailleur soutenait également que pour apprécier si le délai de trois mois est ou non écoulé, le juge doit se placer à la date à laquelle il statue et non à la date de la demande. Telle n’est pas la position de la Cour de cassation : pour apprécier si le bailleur qui agit en résiliation a respecté le délai de trois mois, le juge doit se placer non pas à la date à laquelle il statue, mais à la date à laquelle le bailleur l’a saisi. Cette solution est tout à fait conforme à la lettre de l’article L. 622-14 qui dispose que «  (…) le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de 3 mois (…) ». C’est donc bien la date de la saisine qui doit être prise en compte.

Enfin, le bailleur tentait d’invoquer une demande additionnelle présentée oralement devant le juge-commissaire plus de trois mois après le jugement de liquidation judiciaire. Mais la Cour de cassation lui répond que par application de l’article R. 621-21, alinéa 1^er, le juge-commissaire est saisi par requête ce qui suppose un écrit. Ainsi, l’action en résiliation ici visée doit être introduite par une requête déposée après l’expiration du délai de trois mois courant à compter du jugement d’ouverture.