Délai de prescription de l'action en recouvrement des loyers d'un bail d'habitation

La solution de cet arrêt combine deux principes précédemment dégagés par la jurisprudence sur le fondement de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’ancien article 2306 du code civil, dans sa version applicable. D’une part, la prescription biennale du code de la consommation n’est pas applicable à l’action en recouvrement des loyers d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. D’autre part, l’action subrogatoire de la caution contre le débiteur est soumise à la prescription applicable à l’action du créancier contre le débiteur.

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Remarque : la Cour de cassation vise l’article 2306 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. Toutefois, la réforme du droit des sûretés ne remet pas en cause cette solution.

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Au cas particulier, une association se porte caution solidaire de locataires. Ayant réglé les loyers et charges impayés, et ainsi subrogée dans les droits du bailleur, elle obtient une ordonnance d’injonction de payer à l’encontre de laquelle l’un des preneurs forme opposition. Condamné à verser une certaine somme, ce dernier reproche à la cour d’appel d’avoir déclaré l’action de l’association recevable alors que s’applique le délai de prescription biennal de l’article L. 218-2 du code de la consommation.

La Cour de cassation de cassation rejette le pourvoi. Elle énonce d’abord que le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation étant spécifiquement fixé à 3 ans par les dispositions de l’article 7-1 de la loi n° 89-162 du 6 juillet 1989, l’article L. 218-2 du code de la consommation ne leur est pas applicable. Puis, elle rappelle qu’il résulte de l’article 2306 du code civil, dans sa version applicable, que l’action subrogatoire de la caution contre le débiteur est soumise à la même prescription que celle applicable à l’action du créancier contre le débiteur. Elle approuve par conséquent la cour d’appel d’avoir considéré que l’action de la caution était recevable alors que moins de 3 ans s’étaient écoulés entre son point de départ et l’acte interruptif de prescription.

Remarque : en matière de bail d’habitation, la Cour de cassation écarte le droit de la consommation au profit de la loi du 6 juillet 1989 lorsque celle-ci contient une disposition contraire (Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-27.580 ; Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 21-12.934). Il s’agit d’une application du principe selon lequel les lois spéciales dérogent aux lois générales. Le droit de la consommation fait figure de droit commun et s’éclipse derrière la loi régissant les baux d’habitation. Dès lors, il n’est évincé des rapports locatifs que dans l’hypothèse où la loi du 6 juillet 1989 prévoit des dispositions spécifiques y dérogeant. Dans le silence de cette loi, le locataire peut se prévaloir des règles consuméristes à l’encontre du bailleur.

Remarque : Le recours subrogatoire mettant le subrogé à la place du créancier, l’action exercée par la caution est celle dont disposait le bailleur à l’encontre du locataire, ce qui explique que le régime de la prescription soit similaire (Cass. com., 5 mai 2021, n° 19-14.486). Le point de départ de l’action de la caution contre le débiteur est le jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir (Cass. 2e civ., 17 janv. 2013, n° 11-25.723 ; Cass. com., 5 mai 2021, n° 19-14.486). La Cour de cassation refuse de faire correspondre le point de départ de la prescription de l’action du subrogé à la date du paiement qu’il a opéré (v. en sens contraire : Cass. 1re civ., 4 nov. 2003, n° 00-12.170 ; Cass. 1re civ., 11 déc. 2014, n° 13-26.416).