14.10.2021
Immobilier
Doit être cassé l’arrêt d’appel jugeant que l'article L. 271-1 du CCH impose seulement une notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec avis de réception mais n'enjoint pas à l'expéditeur de s'assurer de l'identité du signataire de l'avis de réception.
Aux termes de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l'avant-contrat de vente doit être notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR), ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (CCH, art. L. 271-1, al. 2). Le délai de rétractation de 10 jours court alors à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte à son destinataire.
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
On savait déjà que la notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception n'a pas à être assortie d'une lettre d'accompagnement (Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 19-18.943, n° 466 F-D). On sait aussi qu’en cas de notification adressée à chacun des époux acquéreurs, la signature du même époux sur les deux avis de réception, sans procuration de signer pour son conjoint, ne fait pas courir le délai de rétractation (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-10.772, n° 333 FS - P + B + I). La présente affaire illustre une fois de plus combien la preuve de la réception par le bon destinataire pose toujours problème.
Dans cette affaire, le notaire avait bien adressé à chacun des deux acquéreurs une lettre recommandée pour notification de leur faculté de rétractation. Les deux courriers ont été reçus ensemble à l’adresse des acheteurs. Les deux LRAR ayant été réceptionnées par un proche des acquéreurs occupant le même domicile, la cour d’appel a jugé les notifications régulières. Dès lors, elle a considéré que la rétractation des acheteurs effectuée 2 mois plus tard n’était pas valable car tardive.
Les juges du fond ont estimé que la remise de ces lettres recommandées par le facteur à un tiers semble indiquer que ce dernier s'est présenté en qualité de mandataire au moins apparent, et que le choix par le facteur de déposer un avis de passage n'aurait pas offert plus de garantie quant à l'information de chaque destinataire, dans la mesure où l’avis aurait également été réceptionné au premier chef par le proche présent dans les lieux. Ils en déduisent que l'article L. 271-1 du CCH impose seulement une notification de la promesse de vente par LRAR mais n'enjoint pas à l'expéditeur de s'assurer de l'identité du signataire de l'avis de réception et que, par conséquent, il appartenait aux acquéreurs de s'assurer de la bonne réception de ces lettres et de donner procuration à des tiers, si nécessaire, pour les recevoir.
Un tel raisonnement est logiquement censuré. Conformément à sa jurisprudence, la Cour de cassation juge que la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception n'est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d'un pouvoir à cet effet. Il n’y a pas lieu de mentionner ici un mandat apparent. En l’occurrence, les lettres recommandées portaient des signatures qui n'étaient pas celles des acquéreurs, mais d'un tiers à qui aucune procuration n'avait été donnée pour les recevoir au nom des destinataires.
En pratique, la notification prévue à l'article L. 271-1 doit donc être adressée personnellement à chacune des parties à l'acte ou l'avis de réception de la lettre unique signé par toutes les parties. Si la notification est signée par un tiers, sa signature n’est valable que s’il est porteur d’un pouvoir de la part du destinataire. Et lorsqu'un acquéreur a donné procuration à une personne pour conclure en son nom l'avant-contrat ainsi que le contrat de vente du bien, et le cas échéant, mettre en œuvre la faculté de rétractation, la notification doit être adressée à ce mandataire désigné.
Comme pour les autres membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le président peut désormais être renouvelé plusieurs fois dans ses fonctions, alors que jusqu'à présent il ne pouvait l'être qu'une seule fois. Ainsi, à compter du 7 mai 2025, le président et les membres du CNTGI sont tous nommés « pour une durée de 3 ans renouvelable ».
