Il faut un préjudice réel pour obtenir la réduction de la rémunération de l’intermédiaire

Par l’intermédiaire d’un agent immobilier, des acheteurs ont acquis une propriété dont le terrain s’est révélé d’une surface inférieure à celle annoncée et frappé d’une servitude conventionnelle non aedificandi leur interdisant toute construction supplémentaire. Ils invoquent alors le défaut d’information et de conseil de l’agent immobilier et ont, après réitération de la vente par acte authentique notarié, refusé de lui payer la commission convenue. L’intermédiaire les a assignés en paiement et ils ont reconventionnellement sollicité la réduction des honoraires d’agence.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

Découvrir tous les contenus liés

Les acquéreurs ayant été condamnés en appel à payer la commission de 30 000 €, ainsi que 15 000 € en réparation du préjudice moral de l’agent immobilier, ils ont formé un pourvoi en cassation en contestant devoir ces deux sommes.

Loi Sempastous : une demande d’autorisation pour les cessions de parts de sociétés agricoles gérée par le préfet et les SAFER

Je télécharge gratuitement

La Cour de cassation rejette leur pourvoi concernant la réduction de la commission d’agence. Les juges du fond avaient en effet constaté que, dès l’origine, les acquéreurs avaient fait preuve d’un grand empressement pour conclure l’affaire au plus vite et qu’ils avaient signé la vente authentique en toute connaissance de cause puisque le notaire les avait auparavant informés de l’existence de la servitude. L’argument qu’ils ont avancé d’un projet de construction d’une seconde villa sur le terrain n’a pas été retenu comme un élément déterminant de l’opération, notamment au regard de l’attractivité du prix de vente. Dès lors, la Haute juridiction approuve ici la cour d’appel d’avoir jugé que les acheteurs ne justifiaient d’aucun préjudice en lien avec le défaut d’information de l’agent immobilier sur la servitude. Ils ne pouvaient réclamer aucune réduction d’honoraires, laquelle a une dimension réparatrice et doit être appréciée compte tenu du préjudice réellement subi par celui qui la sollicite. Il ne suffit donc pas que l'agent ait commis un manquement dans l'exécution de sa mission pour obtenir une réduction judiciaire de sa rémunération au titre de l'article 1231-5 du code civil.

En revanche, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel en ce qu’il a condamné les acquéreurs à payer 15 000 € en réparation du préjudice moral de l’agent immobilier. Cette cassation partielle se fonde sur l’article 910-4 du code de procédure civile. Selon ce texte, en cas de renvoi après cassation, l’auteur de la déclaration de saisine doit présenter, dès ses premières conclusions devant la cour d’appel de renvoi, l’ensemble de ses prétentions sur le fond. Or en l’espèce, dans ses premières conclusions d’appel devant la cour de renvoi après cassation, l’agence immobilière n’avait effectivement formulé aucune demande de dommages-intérêts contre les acheteurs. Ces derniers sont donc exemptés de verser les 15 000 € de dommages-intérêts réclamés par l’agent immobilier mais ils devront lui payer sa commission de 30 000 €.