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Illégalité du PLU, divisibilité du plan et vice étranger aux règles applicables au permis
05.10.2020
Immobilier
Un avis du Conseil d'État précise l'articulation des articles L. 600-12 et L. 600-12-1 du code de l'urbanisme. Les vices de légalité externe entachant un document d'urbanisme sont étrangers aux règles d'urbanisme applicables à un projet, sauf s'ils ont exercé une influence directe sur les règles applicables.
Dans un avis du 2 octobre 2020 (publié au recueil Lebon), le Conseil d''État, saisi d'une question préjudicielle par la cour administrative de Douai, précise l'articulation des dispositions des articles L. 600-12 et L. 600-12-1 du code de l'urbanisme (CE, 2 oct. 2020, n° 436934). Le premier pose le principe de la remise en vigueur du document d'urbanisme immédiatement antérieur en cas d'annulation ou de déclaration d'illégalité d'un SCOT, d'un PLU ou d'une carte communale. Le second prévoit que les annulations ou les déclarations d’illégalité de l’un de ces documents sont par elles-mêmes sans incidence sur les autorisations d’urbanisme délivrées antérieurement à leur prononcé, dès lors que ces annulations ou déclarations d'illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet.
Notion de "motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet"
Le Conseil d'État rappelle que lorsque l'exception d'illégalité du document local d'urbanisme est soulevée à l'appui d'un recours contre une autorisation d'urbanisme, le juge doit vérifier d'abord si l'un au moins des motifs d'illégalité du document est en rapport direct avec les règles applicables à l'autorisation en cause.
L'avis du 2 octobre 2020 opère ensuite la distinction entre vice de légalité externe (tel un vice dans la procédure d'élaboration du document) et vice de légalité interne. Le premier est en principe étranger aux règles applicables au projet (cas le plus fréquent), sauf s'il a été de nature à exercer une influence directe sur des règles d'urbanisme applicables (dans ses conclusions, le commissaire du gouvernement Olivier Fuchs cite, à titre d'exemple, "l'insuffisance de l'évaluation environnementale [qui] peut avoir eu une incidence sur le classement de certaines parcelles ou des modifications irrégulièrement intervenues postérieurement à l'enquête publique [qui] peuvent être susceptibles d'affecter les règles de fond concernées"). En revanche, le second ne leur est pas étranger, sauf s'il concerne des règles qui ne sont pas applicables au projet.
| Nature du vice affectant le PLU, le SCOT ou la carte communale | Principe | Exception |
|---|---|---|
| Vice de légalité externe | Étranger | Sauf s'il a été de nature à exercer une influence directe sur les règles applicables au projet |
| Vice de légalité interne | Pas étranger | Sauf s'il concerne des règles non applicables au projet |
Remarque : depuis l’arrêt d’assemblée Danthony, le Conseil d’État a affirmé à plusieurs reprises sa volonté de limiter la portée des illégalités externes (CE, 23 déc. 2011, n° 335033). L'avis commenté s'inscrit dans cette lignée tout en adaptant la solution au regard des nouvelles dispositions législatives inscrites à l'article L. 600-12-1 du code de l'urbanisme.
Identification des règles du document antérieur remises en vigueur
La Haute juridiction précise, en outre, l'articulation des dispositions des articles L. 600-12 et L. 600-12-1 dans l'hypothèse où le document local d'urbanisme est annulé ou déclaré illégal pour un ou plusieurs motifs non étrangers aux règles applicables au projet en cause. Il convient de distinguer trois cas de figure :
- la légalité de la totalité du document d'urbanisme est affectée : la légalité de l'autorisation contestée doit être appréciée au regard de l'ensemble du document immédiatement antérieur ainsi remis en vigueur ;
- seulement une partie divisible du territoire couvert par le document est affectée : seules sont remises en vigueur les dispositions du document immédiatement antérieur relatives à cette zone géographique ;
- le vice non étranger n'affecte que certaines règles divisibles du document d'urbanisme : la légalité de l'autorisation contestée n'est appréciée au regard du document immédiatement antérieur que pour les seules règles équivalentes nécessaires pour assurer le caractère complet et cohérent du document.
- la légalité de la totalité du document d'urbanisme est affectée : la légalité de l'autorisation contestée doit être appréciée au regard de l'ensemble du document immédiatement antérieur ainsi remis en vigueur ;
- seulement une partie divisible du territoire couvert par le document est affectée : seules sont remises en vigueur les dispositions du document immédiatement antérieur relatives à cette zone géographique ;
- le vice non étranger n'affecte que certaines règles divisibles du document d'urbanisme : la légalité de l'autorisation contestée n'est appréciée au regard du document immédiatement antérieur que pour les seules règles équivalentes nécessaires pour assurer le caractère complet et cohérent du document.
Mais qu'entend-on par règles divisibles d'un PLU ? Le Conseil d'État apporte des précisions sur ce point, la légalité d'un PLU étant en cause dans l'affaire en instance devant la cour administrative d’appel de Douai. Il indique qu'une "disposition du règlement ou une partie du document graphique qui lui est associé ne peut être regardée comme étant divisible que si le reste du plan forme avec les éléments du document d'urbanisme immédiatement antérieur le cas échéant remis en vigueur, un ensemble complet et cohérent".
Immobilier
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
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