23.11.2022
Immobilier
Selon une étude de l'association, le contenu réglementaire des annonces immobilières publiées en vue de la location d'un logement n'est pas respecté. Les professionnels de l'immobilier donnent toutefois bien plus d'informations que les particuliers.
L'association de défense des consommateurs et usagers CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) a réalisé une enquête sur un millier d'annonces immobilières locatives de logements situés à Paris, Lyon et Lille, publiées sur 5 sites internet.
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Depuis le 1er juillet 2022, les annonces de mise en location de logement par les particuliers doivent comporter certaines mentions. Les professionnels immobiliers (agents immobiliers, gestionnaires) sont soumis depuis 2017 à un formalisme semblable (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 2-1 ; Arr. 10 ujanv. 2017, NOR : ECFC1638733 A ; Arr. 21 avr. 2022, NOR : LOGL2209519A).
Il ressort de l'étude que seulement 6 % des annonces comportent l'intégralité des mentions requises (aucune annonce de non-professionnel n'est conforme).
A compter du 1er janvier 2023, l'annonce devra en outre préciser le moyen d'accéder aux informations sur les risques naturels, technologiques et miniers auquel le bien est soumis.
L'annonce, quel que soit son support (presse, internet...), doit mentionner :
le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s'il y a lieu, de la mention « charges comprises ». Celles-ci peuvent respectivement être abrégées en «/mois » et « CC » ;
le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges ;
pour les biens situés dans les territoires où s'applique l'encadrement expérimental des loyers, le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », le montant du loyer de base précédé de la mention « loyer de base » et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention « complément de loyer ». Ces montants sont précédés de la mention « Zone soumise à encadrement des loyers ». La taille des caractères du montant du loyer mensuel est plus importante que celle du loyer de référence majoré, du loyer de base et du complément de loyer ;
le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
le cas échéant, le caractère meublé de la location ;
le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l'état des lieux ;
Remarque : l'étude de la CLCV relève que certains particuliers indiquent la facturation de l'état des lieux alors que celui-ci sera dressé amiablement entre les parties. L'état des lieux ne peut donner lieu à versement d'honoraires que pour autant qu'il est établi par un tiers ou un huissier (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-2).
la commune et, le cas échéant, l'arrondissement dans lesquels se situe le bien objet de la publicité ;
la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable au sens de l'article R. 156-1 du CCH ;
le classement (DPE) du bien au regard de la performance énergétique du logement et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre et les étiquettes correspondantes (CCH, art. R. 126-21) ;
le montant des dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques (le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires) (CCH, art. R. 126-23) ;
pour les logements classés par le DPE en F ou G, il faut indiquer d'une part, que le logement est à consommation énergétique excessive (CCH, art. R. 126-24), d'autre part, l'existence de l'obligation de rénover le bâtiment afin de lui faire atteindre une classe comprise entre A et E qui s'appliquera à compter du 1er janvier 2028 (CCH, art. L. 173-2).
Outre les mentions ci-dessus, les agences immobilières et gestionnaires doivent faire figurer dans les annonces locatives le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abrégée en « HCL » sur les supports physiques (journaux, revues...).
La CLCV propose quatre retouches textuelles afin d'améliorer l'information des locataires.
Pour éviter toute ambiguïté, l'association estime qu'il serait préférable d'indiquer dans tous les cas la nature nue ou meublée de la location.
Concernant l'encadrement des loyers, en l'état des éléments devant être indiqués, il n'est pas possible de vérifier l'application correcte du dispositif. Il faudrait donc ajouter à la liste des données : l'année de construction de l'immeuble, le secteur géographique de rattachement et le nombre de pièces. La CLCV préconise par ailleurs de mentionner dans l'annonce les éléments justifiant l'application d'un complément de loyer (vue, classement de l'immeuble, hauteur sous plafond...).
Enfin, il est suggéré que soit supprimée la possibilité pour un particulier d’indiquer dans l'annonce le montant des honoraires pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée.
Afin de renforcer l'information des des locataires sur les risques naturels ou technologiques, au sens large, auxquels peuvent être soumis les bâtiments loués (risques d'inondation, mouvement de terrain, avalanches... risques présentés par la proximité de certaines installations industrielles, risques miniers, radon, risque sismique, zones exposées au recul du trait de côte), la loi Climat et résilience du 22 août 2021, anticipe le moment de la délivrance de l'information pour le placer dès la parution de l'annonce immobilière.
A compter du 1er janvier 2023, l'annonce de location d'un bien soumis à l'obligation de dresser un état des risques devra indiquer que « les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr ».
Antérieurement, le bailleur n'était tenu de communiquer l'état des risques que lors de la conclusion du contrat de location, ce qui apparaissait tardif compte tenu des enjeux.
L'état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu (C. envir., art. L. 125-5, II, al. 2, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 236, I, 3° ; C. envir., art. R. 125-5, II, al. II, créé par D. n° 2022-1989, 1er oct. 2022, art. 1). Son contenu sera modifié à compter du 1er janvier 2023 également.
Comme pour les autres membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le président peut désormais être renouvelé plusieurs fois dans ses fonctions, alors que jusqu'à présent il ne pouvait l'être qu'une seule fois. Ainsi, à compter du 7 mai 2025, le président et les membres du CNTGI sont tous nommés « pour une durée de 3 ans renouvelable ».
