La Cour de cassation se penche sur l'absence de garde-corps d'un immeuble ancien

Cela peut paraître contre-intuitif, mais en l'absence de garde-corps, il a été jugé que le bailleur assigné par l'assureur du locataire tombé par la fenêtre du logement loué n'avait pas manqué à ses obligations.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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La solution tient au fait que l'immeuble dans lequel se trouvait l'appartement avait été construit à une époque où les règles de construction n'existaient pas encore (avant 1955) et qu'il n'avait donc jamais été équipé de garde-corps.

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Bien sûr, l'assureur avait pris pour argument l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent qui incombe à ce dernier en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du code civil. Or, le décret du 30 janvier 2002 qui fixe les caractéristiques du logement décent ne se préoccupe que des dispositifs de retenue des personnes (tels que garde-corps, rambardes...) existants qui doivent être en « état conforme à leur usage », c'est-à-dire assez solides pour empêcher la chute.

Dans ce cadre, alors que la loi de 1989 énonce de façon assez large que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique » (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 6, al. 1), le décret de 2002 vient finalement amoindrir cet objectif louable.

Sur ce point, les Hauts magistrats ont estimé que les juges du fond avaient retenu à bon droit que rien dans ces textes ni dans d'autres n'imposait aux bailleurs d'installer de tels dispositifs de sécurité. Même pas le règlement sanitaire départemental (RSD), semble-t-il, qui se révèle parfois plus sévère que le décret de 2002 (Cass. 3^e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22.754, n° 1408 FS-P+B) et dont il a été considéré qu'il peut s'appliquer à des immeubles existants (CE, 23 avr. 1997, n° 1555586). Toutefois, dans chaque cas, il faudra tout de même examiner le RSD local afin de savoir s'il celui-ci ne prévoit pas cette obligation ou la mise aux normes des bâtiments déjà édifiés.

En revanche, s'agissant d'un immeuble qui doit être équipé de ces équipements de sécurité (CCH, art. R. 134-59, anc. art. R. 111-15), ceux-ci doivent être présents et en état de servir conformément à leur usage. A défaut, le logement ne peut être qualifié de décent (Cass. 3^e civ., 14 févr. 2012, n° 11-13.135).

L'argument de ce que l'absence de garde-corps constituait un vice ou un défaut dont le propriétaire devait garantie a également été écarté. En effet, « la cour d'appel a pu retenir que l'absence de garde-corps dans un immeuble construit avant 1955 ne constituait ni un vice de construction, ni une défectuosité dont le bailleur devait répondre, mais une caractéristique apparente inhérente à sa date de construction, dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux ».

Lorsque l'immeuble convoité est ancien, il est donc conseillé aux candidats locataires de se montrer attentifs lors de la visite et vérifier la présence de garde-corps aux fenêtres.

Sur le plan du droit pénal, dans la mesure où la décision relève qu'il n'existe pas d'obligation à la charge du bailleur dans l'affaire soumise aux juges, l'infraction de mise en danger de la vie d'autrui n'aurait pu être retenue. Elle a été souvent utilisée pour condamner des bailleurs qui avait manqué à leur obligation de délivrer un logement décent (Cass. crim., 20 nov. 2012, n° 11-88.059).