La loi Climat n° 2021-1104 du 22 août 2021 multiplie les possibilités, pour l'autorité qui délivre les autorisations d'urbanisme, d'octroyer, sur décision motivée, des dérogations limitées au PLU ou PLUi, dans l’objectif de faciliter ou d’encourager certaines opérations. Le code de l'urbanisme est ainsi enrichi de nouveaux articles.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Projets accroissant l’offre de logements

L’article 209 de la loi élargit le champ des dérogations prévues par l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme visant à favoriser les opérations de logements vertueuses en matière de consommation d'espace.

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En premier lieu, elle étend le champ d'application de ces dérogations qui ne sont possibles que dans certaines zones caractérisées par un déficit de logements. Désormais, elles peuvent être également accordées par le maire (ou le président de l’EPCI) dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme au sens de l’article L. 312-3 du code de l’urbanisme ainsi que dans les secteurs d’intervention comprenant un centre-ville des opérations de revitalisation de territoire créés au titre de l’article L. 303-2 du CCH.
En second lieu, le législateur ajoute à la liste prévue à l'article L. 152-6, une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total.

Constructions exemplaires sur le plan énergétique

Une nouvelle dérogation est désormais inscrite dans le code de l’urbanisme afin de permettre au maire, lorsqu’il délivre un permis de construire ou prend une décision sur une déclaration préalable, de déroger aux règles de hauteur prévues par le PLU pour autoriser des constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale. Il s’agit d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction. Un décret en Conseil d’État définira les exigences auxquelles devra satisfaire une telle construction (C. urb., art. L. 152-5-2, créé par L. 22 août 2021, art. 210).

Cette mesure vise à encourager l’utilisation de matériaux biosourcés dans la construction. En effet, certains dispositifs, notamment les constructions en bois, nécessitent d’atteindre une hauteur plus importante que ne le ferait une construction édifiée selon un procédé traditionnel.
Or, les exigences de la nouvelle réglementation environnementale pour 2020 (RE2020) devraient entraîner un recours plus important aux constructions en bois.

Végétalisation des façades et toitures

Le législateur a souhaité clarifier le régime juridique des démarches de végétalisation de l’espace public, mises en place par certaines communes. Il crée, à cet effet, le « permis de végétaliser », inscrit à l’article L. 2125-1-1 du CGPPP et insère dans le code de l’urbanisme une disposition pour en faciliter la mise en oeuvre.

Cette nouvelle dérogation aux règles du PLU permet à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire et prendre la décision sur une déclaration préalable de déroger aux règles relatives à la hauteur et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser l’installation de dispositifs de végétalisation des façades et des toitures en zones urbaines et à urbaniser. La dérogation doit être motivée et entrer dans le cadre qui sera fixé par décret en Conseil d'État (C. urb., art. L. 152-5-1, créé par L. 22 août 2021, art. 202, IV).

Constructions sur des friches

La notion de «friche» est définie par la loi. Elle s'entend comme tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables (C. urb., art. L. 111-26, créé par L. 22 août 2021, art. 222).

Afin de faciliter les projets de construction ou de travaux visant à permettre le réemploi de friches, le maire (ou le cas échéant, le président de l’EPCI) peut, par une décision motivée, déroger aux règles relatives :

- au gabarit (emprise au sol, hauteur), dans la limite d’une majoration de 30 % de ces règles ;

- aux obligations en matière de stationnement.

Cette mesure, inscrite au nouvel article L. 152-6-2 du code de l’urbanisme, concerne l’ensemble du territoire, elle n’est pas limitée aux zones denses (art. 211).

Plus de places pour le stationnement des vélos

La loi crée une dérogation à l'obligation prévue par le PLU de construction d'aires de stationnement sous condition de réalisation d'aménagements de stationnement vélos. L’autorité qui délivre le permis de construire peut ainsi déroger au règlement du PLU ou du document d’urbanisme en tenant lieu, en fonction de la nature du projet et de la zone d’implantation, réduire cette obligation à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement. La décision doit être motivée (C. urb., art. L. 152-6-1, créé par L. 22 août 2021, art. 117).