La réparation de la perte de chance n'est pas égale à la chance perdue

Une agence immobilière s'est vu confier un mandat de vendre un fonds de commerce. Une promesse de vente sous conditions suspensives a été signée par son intermédiaire avec des acquéreurs, ainsi qu'une reconnaissance d'honoraires d'un montant de 5 000 €. Invoquant l'absence de réalisation des conditions suspensives, les acheteurs ont renoncé à poursuivre la vente et refusé de payer les honoraires convenus. L'agence les a alors assignés en paiement de la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice et la cour d'appel a fait droit à sa demande. Elle a retenu que les conditions suspensives étaient réalisées et que c'est un brusque changement d'avis des acquéreurs, constituant une faute délictuelle, qui est à l'origine du préjudice de la mandataire. La cour estime que ce préjudice est constitué par la perte d'une chance, pour l'agence immobilière, de percevoir sa commission de 5 000 €.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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La Cour de cassation ne pouvait que censurer cette décision. Elle rappelle ainsi que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (Cass. 1^re civ., 9 déc. 2010, n° 09-69.490, n° 1157 P + B + I). Certes, le montant de l'indemnisation due en raison d'un gain manqué est apprécié souverainement par les juges du fond en se référant à la situation dans laquelle se serait trouvé le demandeur si l'événement ne s'était pas produit. Néanmoins, ils ne peuvent allouer une indemnité correspondant à la réparation intégrale du préjudice, la perte de chance devant tenir compte de l'aléa relatif à la réalisation de l'événement escompté. Dès lors, la réparation ne pouvait pas être égale au montant de la commission d'agence quand la perte de chance ne pouvait correspondre qu'à une fraction de cette commission. Ce faisant, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1240 (ex-art. 1382) du code civil.

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