Le plafonnement des honoraires des intermédiaires du Pinel validé par le Conseil d’État

Trois syndicats de professionnels de l’immobilier ont saisi le Conseil d’État d’une requête en annulation pour excès de pouvoir du décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 pris pour l'application du X bis de l'article 199 novovicies du CGI et relatif au plafonnement des frais et commissions des intermédiaires intervenant lors d'une acquisition de logement bénéficiant de la réduction d'impôt prévue à cet article, dite réduction « Pinel ».

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Remarque : par principe, le montant de la rémunération des agents immobiliers est libre depuis l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 1^er décembre 1986 qui a libéré les prix (Ord. n° 86-1243, 1^er déc. 1986, art. 1^er : JO, 8 et 9 janv. 1987, codifiée ; C. com., art. L. 410-2, al. 1^er). Une exception toutefois à cette règle de la libre fixation du montant des commissions est entrée en vigueur le 1^er avril 2020 pour l'acquisition d'un bien immobilier en Pinel. En vertu du décret du 20 décembre 2019, dans le cadre de ce dispositif d'investissement dans le neuf, le pourcentage des honoraires d'intermédiation ne peut excéder 10 % du prix de revient du logement (D. n° 2019-1426, 20 déc. 2019 : JO, 22 déc.), retenu dans la limite du plafond par mètre carré de surface habitable (CGI, art. 199 novovicies, X bis ; CGI, art. 199 novovicies, V). Des syndicats de professionnels de l’immobilier avaient déjà saisi sur ce décret le Conseil d’État, lequel avait transmis au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (CE, 22 juill. 2020, n^os 438805 et 438996). Les Sages avaient alors rejeté tous les arguments et griefs des demandeurs et déclaré ce système de plafonnement des honoraires des intermédiaires conforme à la Constitution (Cons. constit., déc. 15 déc. 2020, n° 2020-861 QPC : JO, 16 oct.).

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Ici, la requête devant le Conseil d’État faisait valoir des manquements dans la procédure d’adoption du décret critiqué du 20 décembre 2019.

Tout d’abord, l’Autorité de la concurrence n’avait pas été consultée, alors que selon l’article L. 432-2 du code de commerce, elle doit obligatoirement l’être par le gouvernement sur tout projet de texte réglementaire instituant un régime nouveau ayant directement pour effet d’imposer des pratiques uniformes en matière de prix ou de conditions de vente.

De plus, le gouvernement avait organisé, préalablement à l’édiction du décret attaqué, une consultation du public sur le fondement de l’article L. 132-1 du code des relations entre le public et l’administration, puis une consultation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) et, selon les requérants, la consultation ouverte avait ainsi été mise en œuvre dans des conditions irrégulières.

La requête invoquait aussi, entre autres, le non-respect de la directive Services du 12 décembre 2006.

Le Conseil d’État rejette le recours sur tous les points soulevés.

En premier lieu, le décret attaqué n’institue pas lui-même un régime nouveau ayant directement pour effet d’imposer des pratiques uniformes en matière de prix. Dès lors, l’Autorité de la concurrence n’avait pas à être consultée.

En deuxième lieu, la Haute juridiction administrative juge qu’il est toujours loisible à l’autorité administrative qui a, préalablement à l’édiction d’un acte réglementaire, choisi d’organiser une consultation ouverte lui permettant de se dispenser de la consultation obligatoire d’une commission consultative telle que le CNTGI, de renoncer à cette procédure et de consulter la commission consultative. Et dans ce cas, les irrégularités susceptibles d’entacher la consultation ouverte sont dépourvues d’incidence sur la légalité de l’acte réglementaire adopté après consultation de la commission.

Le Conseil d’État considère également que le décret édicté ne comporte aucune mesure discriminatoire contraire à la directive Services. Le texte est justifié par une raison impérieuse d’intérêt général consistant à lutter contre certaines pratiques de tarifications abusives en matière de commercialisation, conduisant au détournement de l’avantage fiscal octroyé au contribuable au titre de l’investissement locatif. Les juges du Palais-Royal ajoutent que le dispositif est proportionné puisqu’étant restreint aux zones tendues et limité aux investissements liés à la réduction d’impôt Pinel.

Dès lors, la demande en annulation du décret du 20 décembre 2019 pour excès de pouvoir ne pouvait qu’être rejetée.