Un communiqué de presse de la Fédération bancaire française a annoncé la mise en place, de février à fin décembre 2024, d'un dispositif d'accompagnement destiné aux clients ayant éprouvé des difficultés à concrétiser leurs projets immobiliers.
Le retour du plan pluriannuel de travaux dans la nouvelle loi climat
17.02.2021
Immobilier
Le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique fait renaître, sous une forme légèrement remaniée, le plan pluriannuel de travaux (PPT), nouvelle version, abandonné dans l'ordonnance de réforme du droit de la copropriété.
La loi ALUR du 24 mars 2014, fortement inspirée du rapport Braye, a mis en place, outre le fonds de travaux, relativement bien rentré dans les mœurs, le diagnostic technique global (DTG) (CCH, art. L. 731-1), destiné à déboucher sur l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) (CCH, art. L. 731-1 et L. 731-2). Ces deux derniers outils, ayant pour objet, comme le fonds travaux, d'anticiper et favoriser la réalisation de travaux de rénovation, énergétique, mais pas seulement, n'ont pas rencontré le succès escompté. Il avait été envisagé de réformer le PPT dans le cadre de l'ordonnance de réforme du droit de la copropriété (Ord. n° 2019-1101, 29 oct. 2019 : JO, 30 oct.), cependant, cela avait été abandonné en raison du risque d'inconstitutionnalité de la mesure, au motif que cette dernière heurtait le droit de propriété des copropriétaires.
Ce dispositif ayant été presque unanimement regretté, il fait son retour dans le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, déposé sur le bureau de l'Assemblée nationale (Projet de loi n° 3875, art. 44). La nuance, du point de vue de la constitutionnalité, résulte dans le fait que l'obligation ne porte plus sur l'adoption d'un plan de travaux mais sur celle d'un projet de plan de travaux, qui se transformera éventuellement, par le vote des copropriétaires, en plan de travaux.
Un projet de plan pluriannuel de travaux pour quels immeubles ?
L'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) concernerait les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la loi du 10 juillet 1965 à l'issue d'un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction. Toutefois, si l’immeuble a fait l’objet d’un diagnostic technique global en cours de validité ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat serait dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux durant la période de validité du diagnostic (10 ans).
Remarque : actuellement, le DTG est obligatoire pour toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 10 ans (CCH, art. L. 731-4). En dehors de ce cas, et de celui d'une procédure d'insalubrité (CCH, art. L. 731-5), les copropriétaires sont libres d'en faire établir un ou non.
Vote de la décision d'élaborer un PPPT
Il est prévu dans le projetde loi que le syndic inscrira à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Celles-ci seraient votées à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Réalisation et contenu du PPPT
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) reposerait à la fois sur une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et, lorsqu'il est obligatoire, sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il pourrait également se fonder sur les conclusions du DTG en cours de validité, s'il en existe un. Il devrait être établi par une personne disposant des compétences et des garanties requises pour l’établissement du DTG et serait actualisé tous les 10 ans.
Immobilier
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Le PPPT comporterait :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie ;
- une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
- une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.
La liste des travaux nécessaires et la proposition d'échéancier devraient être signalés dans le carnet d'entretien de l'immeuble.
Présentation du PPPT à l'assemblée et adoption
Une fois réalisé, le projet de plan pluriannuel de travaux permettrait "d’assurer une bonne information des copropriétaires sur l’état de l’immeuble, au regard de sa sauvegarde, de la sécurité et de la santé des occupants et des possibilités d’amélioration énergétique" (Étude d'impact du projet de loi). A cette fin, il serait présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suivra son élaboration ou sa révision. Quand le projet de plan fera apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 prochaines années, le syndic inscrira à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de son adoption totale ou partielle qui sera votée à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires). En cas de refus de l'assemblée, le syndic devrait inscrire à nouveau cette question l'ordre du jour de chaque assemblée annuelle d'approbation des comptes.
Rappelons que sous certaines conditions, un second vote pourra avoir lieu à la majorité simple par l'usage de la passerelle de majorité de l'article 25-1 de la loi de 1965.
Lorsque le PPPT sera adopté, il deviendra un plan pluriannuel de travaux car il ne s'agira plus d'un projet. Le syndic inscrira alors à chaque assemblée annuelle d'approbation des comptes les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier des travaux.
Les travaux seront ensuite votés au fur et à mesure, selon leur nature, à la majorité qui leur est applicable.
Cas particulier des immeubles objets de mesures de police de lutte contre l'habitat indigne
Dans le cadre des mesures de police de lutte contre l'habitat indigne, selon le projet de loi, l'autorité administrative compétente pourra à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPPT adopté afin de lui permettre de vérifier que les travaux programmés permettront de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. Il est probable, compte tenu de l'état de l'immeuble, que ce document n'aura pas été élaboré ou ne prescrira pas les travaux nécessaires . Dans ce cas, l’autorité administrative pourra élaborer le PPPT ou l'actualiser d’office à la place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier. Le syndic auquel aura été notifié ce PPPT devra ensuite convoquer une assemblée afin que celle-ci se prononce sur son adoption.
Modifications apportées au fonds de travaux
Le fonds de travaux a toujours été considéré comme l'outil de la planification financière des travaux. Il est donc plus étroitement relié au projet de plan prévisionnel de travaux par le projet de loi. Si actuellement, le fonds de travaux doit, en principe, être constitué dans les immeubles à l'issue d'une période de 5 ans suivant la date de la réception des travaux, le projet de loi alignerait ce délai sur celui applicable au PPPT et le passerait à 10 ans. Par ailleurs, la nature de dépenses pouvant être financées par le fonds de travaux serait également modifiée et resserrée. Il s'agirait :
- de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du DTG ;
- de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
- des travaux urgents décidés par le syndic dans le cadre de ses pouvoirs ;
- des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Lorsqu'un PPT sera adopté, le montant du fonds de travaux sera encadré par une double limite : comme aujourd'hui, il ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, mais il ne pourra non plus être inférieur à 2,5 % du montant estimatif des travaux prévus.
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