S'agissant des immeubles en copropriété, la réalisation de travaux d’amélioration énergétique est la croisée des chemins des enjeux sociaux et environnementaux. Enjeux sociaux, d'abord, parce que le renchérissement des charges de copropriété affaiblit le niveau de vie des copropriétaires parfois fortement endettés pour acquérir leur logement et dont les difficultés à payer ces chages peuvent mettre en péril l'équilibre financier de la copropriété toute entière. Enjeux environnementaux, aussi, car les bâtiments sont une grande source de pollution et, à ce titre, peuvent être la source, après travaux, d’importantes économies d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre réduites.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Les travaux destinés à améliorer la performance énergétique des logements sont des travaux de grande ampleur que ce soit par leur nature ou par leur coût. Ils doivent donc être anticipé. Des dispositions relatives à un plan pluriannuel de travaux (PPT), déjà en germe dans le loi ALUR, sont à l’étude depuis quelques années. Le rendez-vous raté de l’ordonnance de réforme de la copropriété du 30 octobre 2019 est aujourd’hui honoré.

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Cette mise en place du plan de travaux s’accompagne d’une modification du fonds de travaux, qui s’il est actuellement créé et alimenté par près des trois quarts des syndicats de copropriétaires, est encore considéré comme déconnecté du besoin réel de travaux (Étude d’impact de la loi Climat et résilience, art. 44, § 2.1).

Entrée en vigueur échelonnée des nouvelles dispositions

Pour permettre aux professionnels de se familiariser avec les nouvelles dispositions et de s’organiser en conséquence, la loi prévoit une entrée en vigueur échelonnée en fonction de la taille de la copropriété. Cette entrée en vigueur est décalée d’un an s’agissant de la transmission du PPT ou du projet de PPT aux acquéreurs de lots de copropriété (L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, VI).

Obligation d'établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT)

Établissement et actualisation du projet

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 15 ans soumis à la loi du 10 juillet 1965, un projet de plan pluriannuel de travaux devra être établi par un tiers ayant des compétences et des garanties qui seront déterminées par décret (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I, al. 1 et 8, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°). Ce projet sera ensuite actualisé tous les 10 ans (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I, al. 1 in fine, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°).

Toutefois, lorsqu’un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat sera dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I, al. 7, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°).

Remarque : en application de l’article L. 731-1 du CCH, si les copropriétaires doivent se prononcer sur la question de faire réaliser un DTG, rien ne les oblige à voter en faveur de cette action. Ce texte est d’ailleurs retouché pour une meilleure articulation entre les deux instruments que sont le DTG et le PPT. Dans les faits, les copropriétés ont très peu recours au DTG (Étude d’impact de la loi Climat et résilience, art. 44, § 2.1). La circonstance que le PPT ne soit plus la conséquence de l’établissement d’un DTG a également été pris en compte (CCH, art. L. 731-2, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, II, 6°).

L’étude d’impact de la loi relève que « la commande d’un projet de plan et la communication du projet de plan aux copropriétaires en amont d’une assemblée générale (…) relèvent de la mission générale de gestion et d’administration du syndic de copropriété et n’impliquent pas de travaux de conception ou de suivi accrus au regard des mécanismes existants » (Étude d’impact de la loi Climat et résilience, art. 44, § 4.2). Elles sont donc rémunérées au titre du forfait. Le suivi des travaux relevant quant à lui du régime traditionnel du vote d’honoraires spécifiques s’il y a lieu.

Inscription à l'ordre du jour et vote de l'élaboration du projet de PPT par l'assemblée générale des copropriétaires

Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), qui seront votées à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I, al. 9, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°).

Contenu du projet de PPT

Le projet de PPT sera établi par le biais d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et, le cas échéant, du diagnostic de performance énergétique (DPE) et/ou du DTG (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I, al. 2, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°). Il comprendra :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

• une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés ci-dessus permettent d’atteindre ;

• une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

• une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier seront intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble, en plus de ceux éventuellement prescrit par le DTG (qui doivent, en principe, être semblables) (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I, al. 10, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°).

Adoption du PPT et mise en oeuvre

Une fois que le projet de PPT aura été élaboré par un tiers qualifié, le syndic devra le présenter à l’assemblée qui suivra l'élaboration (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art.14-2, II, al. 1, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°).

Si le projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 ans, le syndic devra alors inscrire la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, à l’ordre du jour de l’assemblée. Cette adoption devra être votée à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, II, al. 1, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°), le PPT passera du stade du projet à celui de PPT adopté. Tant que le PPT ne sera pas adopté, la question devra revenir devant l’assemblée, aussi la loi prévoit-elle que le syndic devra la réinscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.

Pour la tenue de ces mêmes assemblées, le syndic devra également porter à l’ordre du jour, les décisions relatives à la réalisation des travaux pour la mise en œuvre de l’échéancier inclus dans le PPT (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, II, al. 1, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°). Les travaux seront adoptés, en fonction de leur nature, selon la majorité qui leur est applicable (Étude d’impact de la loi Climat et résilience, art. 44, § 3.2).

Le processus sera le même pour l’actualisation du projet de PPT qui interviendra tous les 10 ans.

Diffusion des informations contenues dans le projet de PPT ou le PPT adopté

Mention du projet de PPT au registre des copropriétés

De façon fort logique, le projet de PPT est ajouté à la liste des sources de données essentielles relatives au bâti qui doivent figurer au registre d’immatriculation des copropriétés, car ce registre est conçu comme un outil de connaissance de l'état des copropriétés (CCH, art. L. 711-2, III, 2°, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, II, 3°).

Informations relatives au PPT à transmettre à l'acquéreur à l'occasion de la cession de lots de copropriété

A compter de l’entrée en vigueur des dispositions nouvelles (v. ci-dessus), à l’occasion de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le plan pluriannuel de travaux, ou à défaut, s’il a été élaboré, le projet de plan pluriannuel devra être remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente. Lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’une promesse de vente, le plan pluriannuel de travaux ou le cas échéant, le projet de plan devra être joint au projet d’acte authentique de vente notifié ou remis à l’acquéreur (CCH, art. L. 721-2, mod. par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, II, 4°)(Rapp. AN, n° 3995).

La transmission de ces documents suit le régime de l’article sans autre modification : elle n’est pas requise si l’acquéreur est déjà copropriétaire ou lorsqu’il ne s’agit que de la cession de lots annexes.

Transmission du PPT adopté aux autorités dans le cadre de la police de sécurité et de salubrité des immeubles

Pour accélérer la mise en œuvre des procédures de lutte contre l’habitat indigne, il est prévu que l’autorité administrative compétente qui agit dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles puisse demander la transmission du PPT adopté, ou plus probablement, en faire établir un au frais du syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, III, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°).

Il sera sans doute rare qu’un immeuble soumis à une mesure de police dispose d’un PPT ou même d’un DTG (ce dernier faisant l’objet d’une procédure de transmission semblable, mentionnée à l’article L. 731-5 du CCH).

Le maire, le préfet, ou le président d’établissement public de coopération intercommunale pourra donc, à tout moment, demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. Si dans le mois de la notification de la demande, le PPT n’est pas transmis ou ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative pourra élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, III, al. 2, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°). Une fois le projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoquera l’assemblée générale, qui se prononcera sur la question de l’adoption (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, III, al. 3, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 2°).

Financement des travaux préconisés : modification du fonds de travaux

Les dispositions relatives au fonds de travaux qui figuraient à l’article 14-2 de la loi de 1965 sont transférées sous un article 14-2-1 et modifiées afin de renforcer son lien avec le PPT (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1, créé par L. n° 2021-1104, 22 août, art. 171, I, 3°).

Suppression de la dérogation à la constitution d'un fonds de travaux pour les petits syndicats

L'actuel article 14-2 relatif au fonds de travaux donne la possibilité aux copropriétaires de décider de ne pas constituer de fonds de travaux par un vote unanime lorsque l’immeuble comporte moins de 10 lots (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, III). Cette faculté a été supprimé dans le nouvel article 14-2-1, contraignant ainsi toutes les copropriétés d'immeubles de plus de 10 ans à se doter d'un fonds de travaux quelle que soit leur taille.

Époque de mise en place du fonds de travaux

La date de mise en place du fonds de travaux a été reculée puisque ce dernier devra être constitué non plus à l’issue d’une période de 5 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, mais de 10 ans. Les moments auxquels le fonds de travaux doit être créé et celui où un projet de PPT doit être élaboré sont ainsi alignés (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1, I, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 3°).

Notons qu’il n’est plus question de dispense de constitution du fonds si le DTG ou le PPT ne font apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 ans à venir.

Évolution de la nature de travaux pouvant être financés par le fonds

La liste des travaux que le fonds peut permettre de financer est, selon les travaux parlementaires, « précisée et resserrée » (Rapp. AN, 3995 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1, I, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 3°). Les dépenses visées, seront celles résultant :

• de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux ou du diagnostic technique global (DTG) ;

• de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

• des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble décidés par le syndic en cas d’urgence (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, I, al. 3) ;

• des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1, I, 1° à 4°, créés par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 3°).

Lorsque les décisions de réaliser des travaux de rénovation énergétique seront adoptées, les copropriétés pourront disposer des sommes déposées sur le fonds de travaux et compléter le financement avec un prêt et les aides financières et fiscales (« MaPrimeRénov’ », certificats d’économie d’énergie, éco-prêt à taux zéro ou TVA à taux réduit) (Étude d’impact de la loi Climat et résilience, art. 44, § 3.2, in fine).

Plancher de cotisation en cas d'adoption d'un PPT prescrivant des travaux

Actuellement, la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, anc. art. 14-2, II, al. 7). La loi climat fait fluctuer son montant selon que la réalisation de travaux sera ou non prévue par le PPT adopté.

Faute de PPT adopté, le montant de la cotisation annuelle demeurera le même. En revanche, lorsque l’assemblée générale adoptera le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne pourra être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1, I, al. 8, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 3°).

A la majorité absolue, les copropriétaires pourront décider d’un montant supérieur de cotisation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1, I, al. 9, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 3°).

Suspension du versement des cotisations

La suspension du versement de la cotisation continuera de pouvoir être votée si le montant du fonds de travaux dépasse celui du budget prévisionnel de la copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1, II, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 3°). Toutefois, lorsque le PPT adopté prescrira la réalisation de travaux, la suspension des cotisations sera soumise à une condition supplémentaire : les sommes versées sur le fonds devront en outre excéder la moitié du coût de ces travaux.

Remboursement au vendeur du lot des sommes correspondant à la quote-part du fonds de travaux

Si les sommes versées au titre du fonds de travaux demeurent attachées aux lots, empêchant le syndicat de les restituer au copropriétaire à l’occasion de leur cession, la loi introduit dans le texte une référence à une pratique répandue : le remboursement au vendeur par l’acquéreur d’un montant équivalent à la quote-part du lot dans le fonds de travaux, en sus du prix de vente (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1, III, créé par L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 171, I, 3°).

L’objet de cet ajout est de ne pas dissuader les copropriétaires de voter en faveur d’un montant élevé de cotisation au fonds de travaux. En effet, à l’heure actuelle, les copropriétaires rechigneraient « à constituer une réelle épargne pour la copropriété dès lors que sa récupération de cette épargne ne leur est pas garantie si elle n’est pas utilisée avant la vente de leur bien » (Amendement n° COM-298, Sénat).