Liquidation judiciaire : pas de droit de préemption du locataire commercial

Toujours des frictions entre droit des procédures collectives et droits des locataires commerciaux. Souvent des décisions en défaveur de ces derniers, à l’image de l’arrêt ci-dessous référencé.

Gestion d'entreprise

La gestion d’entreprise constitue l’essentiel de l’activité d’un dirigeant d’entreprise. Elle fait appel à un grand nombre de notions empruntées de la comptabilité, de la finance (gestion des risques au moyen de la gestion des actifs et des assurances professionnelles), du droit des affaires (statut juridique, contrats commerciaux, fiscalité, cadre réglementaire et légal de l’activité), de la gestion de ressources humaines...

Découvrir tous les contenus liés

Les faits sont très simples. Le 13 mai 2005, une SCI est placée en liquidation judiciaire et un liquidateur désigné. Le 16 décembre 2016 (9 ans plus tard !), le juge-commissaire autorise le liquidateur à vendre un ensemble immobilier de la SCI. L’acte de vente intervient le 11 avril 2018. Problème : un tiers invoque l’existence d’un bail commercial consenti en 2007 par le gérant de la SCI et d’une offre d’achat adressée au liquidateur en 2009 pour un prix excédant celui de la vente. Il assigne donc le liquidateur et l’acquéreur pour obtenir, en réparation de la violation de son droit de préférence, d’être substitué à ce dernier. On aura reconnu le souhait de voir appliquer le droit de préemption légal du locataire commercial issu de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

EGAlim : vers des négociations commerciales équilibrées avec les agriculteurs

Je télécharge gratuitement

La cour d’appel rejette sa prétention, mais le raisonnement pour parvenir au rejet ne convainc pas la Cour de cassation saisie sur un pourvoi du locataire. Il n’y a pas de censure pour autant.

La Cour rejette en effet le pourvoi au prix d’une substitution de motif de pur droit. Elle rappelle ainsi que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire, en application de l’article L. 642-18 du code de commerce est une vente faite d’autorité de justice. Le droit de préemption logé au sein de l’article L. 145-46-1 précité, qui concerne le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, n’est pas applicable. Une telle vente ne peut donc donner lieu à l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial.

La solution était prévisible en ce qu’elle reprend le principe posé avec force dans un précédent (Cass. com., 23 mars 2022, n° 20-19.174, B : v. bull. 259, « Liquidation judiciaire : la vente de gré à gré d'un immeuble est une vente judiciaire », p. 9). Une solution posée par la chambre commerciale que s’approprie donc ici la troisième chambre civile de la Cour de cassation.