Locations touristiques et infraction aux règles du changement d'usage : mieux vaut gérer que louer !

Dans une affaire où, après permis de construire autorisant les travaux par la mairie, un hôtel meublé avait été transformé en logements. Il a donc été considéré que l'autorisation d'urbanisme avait constitué un changement de destination des lieux. Devenus à usage d'habitation, les appartements ne pouvaient donc être loués pour une courte durée à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, autrement dit ne pouvait faire l'objet d'une location touristique (C. tourisme, art. L. 324-1-1) sans autorisation de changement d'usage préalable (CCH, art. L. 631-7).

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Si le propriétaire a été condamné à l'amende civile prévue en cas d'infraction aux dispositions sur le changement d'usage par l'article L. 651-2 du CCH, le gestionnaire chargé de la mise en location ne l'a pas été. 

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Sans ambiguïté, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, approuvant les juge de fond ayant statué en ce sens, estime celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique (type Airbnb, Abritel ou autres), en méconnaissance de l'article L. 631-7 du CCH, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l'article L. 324-2-1 du code du tourisme, n'encourt pas l'amende civile prévue par l'article L. 651-2.

Le sort du simple intermédiaire est donc moins risqué que celui des sociétés qui prennent les biens de propriétaires à bail afin de les sous-louer ensuite dans le cadre de locations touristiques qui ont été condamnées à l'amende (Cass. 3^e civ., 12 juill. 2018, n° 17-20.654, n° 700 FS - P + B + I ; CA Paris, ch. 1-2, 30 sept. 2021, n° 21/03183). A moins que la présente décision ne constitue un changement de jurisprudence sur la question. Elle relève en effet que l'amende « constitue une sanction ayant le caractère d'une punition (Cass. 3e civ., 5 juillet 2018, QPC n° 18-40.014), les éléments constitutifs du manquement qu'elle sanctionne sont, par application du principe de légalité des délits et des peines, d'interprétation stricte » .