22.02.2022
Immobilier
Les collectivités peuvent encadrer l'installation d'éoliennes en recourant à la procédure de modification simplifiée du PLU, à laquelle le législateur ajoute une enquête publique.
Les communes et intercommunalités n'ont pas obtenu un droit de veto sur l'implantation des éoliennes. Mais la loi dite « 3DS » du 21 février 2022 ouvre la possibilité de délimiter dans le PLU ou le PLUi, des secteurs où leur installation sera soumise à conditions (article 35). Tel est le compromis auquel sont parvenus les parlementaires après d’âpres discussions sur un sujet qui suscite énormément de tensions. Un décret devra préciser les modalités de modification des plans.
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Des secteurs délimités dans le règlement du PLU
La loi insère dans le code de l'urbanisme un article L. 151-42-1, aux termes duquel le règlement du PLU peut délimiter les secteurs dans lesquels l'implantation d'installations de production d'électricité à partir de l'énergie mécanique du vent est soumise à conditions, dès lors :
qu'elles sont incompatibles avec le voisinage habité ou avec l'usage des terrains situés à proximité,
ou qu'elles portent atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la qualité architecturale, urbaine et paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l'insertion des installations dans le milieu environnant.
Les critères permettant de soumettre à conditions l'implantation d'éoliennes sont donc assez variés. L’enjeu de la mesure est de ne pas compromettre leur nécessaire développement, tout en dotant les communes et intercommunalités de la possibilité d’encadrer leur installation. Selon le rapporteur du projet de loi pour l’Assemblée nationale, « le compromis consiste à en revenir peu ou prou au système des zonages, qui prévoit la régulation de l'installation d'éoliennes à certains endroits en fonction de critères objectifs » (les zones de développement de l’éolien qui permettaient aux collectivités de définir les secteurs où les éoliennes pouvaient être acceptées et celles où elles étaient interdites ont été supprimées en 2013).
La loi ne précise pas la nature des conditions susceptibles d'être posées, et aucun décret d'application n'est prévu pour éclairer ce point. Il ne semble pas exclu que ces conditions (ou leur cumul) aboutissent à l’impossibilité de les implanter dans certains secteurs.
La population sera associée à la détermination de ces zones, dans le cadre d’une enquête publique.
Modification du PLU avant le 22 août 2027
La loi met en place une procédure dérogatoire pour permettre aux communes et EPCI à fiscalité propre compétents de modifier le règlement de leur PLU ou PLUi afin d’identifier des secteurs d’implantation sous conditions. Elle prévoit que les auteurs des plans peuvent recourir à la procédure de modification simplifiée prévue aux articles L. 153‑45 à L. 153‑48 du code de l’urbanisme.
Mais elle ajoute qu’une enquête publique doit être réalisée dans les conditions prévues aux articles L. 123‑1 à L. 123‑18 du code de l’environnement, selon des modalités qui seront prévues par un décret en Conseil d’État. Or, la modification simplifiée ne comporte pas d’enquête publique, et c’est précisément ce qui permet de la distinguer… de la modification de droit commun ! Peut-être aurait-il été plus simple de se référer à cette dernière.
Cette mesure s’explique très probablement par la possibilité prévue par la loi Climat et résilience de recourir (là encore de manière dérogatoire) à la procédure de modification simplifiée pour intégrer, dans les PLU et PLUi, les objectifs territorialisés de réduction de la consommation d’espaces, après modification des schémas régionaux et, le cas échéant, des SCOT (voir notre article sur le nouveau calendrier prévu par la loi 3DS). Sans doute soucieux d’éviter le cumul de procédures, le législateur autorise ainsi la modification simplifiée en faisant d’une pierre deux coups, tout en associant la population à la détermination de ces zones, dans le cadre d'une enquête publique.
Le délai d'intégration de ces secteurs et conditions dans les PLU et PLUi est d'ailleurs aligné sur celui prévu pour l’intégration des objectifs de réduction du rythme de l’artificialisation, soit une entrée en vigueur du plan modifié avant le 22 août 2027.
Comme pour les autres membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le président peut désormais être renouvelé plusieurs fois dans ses fonctions, alors que jusqu'à présent il ne pouvait l'être qu'une seule fois. Ainsi, à compter du 7 mai 2025, le président et les membres du CNTGI sont tous nommés « pour une durée de 3 ans renouvelable ».
